주택 월세 밀리면 안되는 이유 조심해야 될 월세 연체

오늘 구정 인데요. 다들 행복하고 탈 없는 명절 보내고 계신지요? 모두 새해 복 많이 받으시고 가정에 평안과 화목이 항상 함께하길 바라겠습니다. 

오늘은 지인이 물어온 것 중 하나를 바탕으로 조심해야 될 주택 월세 연체에 대해 알아보는 시간을 갖겠습니다. 

민법 제 640조에서 정하길 '임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다' 로 되어 있습니다. 

여기서 말하는 기는 차임을 주는 간격을 말합니다. 대부분은 월단위로 약정 합니다. (주택에서의 차임은 보통 월세를 뜻한다고 생각하면 됩니다) 이때 2기의 차임 연체란 통틀어서 2기를 말하는 것이지 연속해서 2기를 의미하는 것이 아님을 이해 하여야 합니다. 

예를 들어 설명 하도록 하겠습니다.

사례 ) 매 달 말에 월세 80만원을 후불로 지급하는 약정의 임대차 계약을 한 경우 

문제 1 - 임차인이 3월 월세를 지급하지 않았는데 4월에는 월세 80만원을 보내오고 5월에 다시 월세를 지급하지 않은 경우 2기의 차임 연체에 해당 되는지 여부 

2기의 차임 연체는 앞서 말했듯 통틀어서 2기를 뜻하지 연속해서의 2기를 의미하는 것은 아니기 때문에 3월과 5월 2기의 월세가 지급되지 않았으므로 위 사례의 문제1의 경우  2기의 차임 연체에 해당합니다. 

문제 2 - 임차인이 3월에 60만원만 지급, 4월에도 60만원만 지급, 5월에는 40만원만 지급을 하였을 경우 2기의 차임 연체에 해당 되는지 여부 

문제 2 같은 경우는 차임연체액이 2기의 차임여체액에 달하면 임대차 계약을 해지 할 수 있다는 점을 이해하여야 합니다. 

사례에서 월세 80만원의 계약인데 문제 2처럼 3개월 동안 연체액이 조금씩 있는 경우는 어떻게 되는 것인지? 일단 원래 2기의 차임은 총 160만원 입니다. 하지만 문제2의 경우 3개월간의 총 연체 금액은 80만원으로 2기 차임 총액인 160만원에 미치지는 않으므로 세입자는 2기의 차임 연체에 해당되는 것은 아닙니다. 

이 부분이 좀 헷갈리는 부분이라 잘 이해가 되셨길 바랍니다. 

2기의 차임 연체라는 말 자체가 2달 연속의 월세 연체로 오해가 되는 경우가 있고, 차임 연체액이 2기의 차임역체액에 달하여야지 계약해지 요건이 가능해지는 부분도 헷갈리는 부분이라 임대인과 임차인 모두 조심해야 되는 부분이 있습니다. 

또 한 가지 알아두어야 하는 점은 2기의 개념은 현재를 기준으로 임대인이 월세를 받지 못한 금액이 2기 이상을 의미하므로, 세입자가 예전에 계속적 혹은 단속적으로 여러 차례 임대료를 지체 했어도 현재 2기 이상의 차임을 지체하지 아니하면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 없습니다. 

계약을 한 이상 월세 연체가 없는 상황이 가장 좋지만, 피치 못할 사정으로 연체를 하게 될 경우에는 계약 해지를 당하지 않기 위해서는 위 같은 사례를 통해 2기의 차임 연체에 대해 잘 이해를 하고 있어야 합니다.