전입신고 되지 않는다는 오피스텔 안전할까?

최근 오피스텔 공급이 늘어나면서 지역 사정에 따라서는 아파트 보다 훨씬 싼 전세나 월세 매물로 오피스텔이 나오는 경우가 상당히 많습니다. 

이런 매물 들은 이제 막 사회생활을 시작한 초년생이나 신혼 살림을 꾸릴 집을 알아보는 신혼부부들에게 상당히 매력적으로 다가올 것인데요. 

오피스텔 임대차를 알아보다 보면 전입 신고가 되지 않는 오피스텔이 있습니다. 주인이 전입 신고는 절대 안된다고 손 사례 치는 것인데요. 

전입신고 되지 않는 오피스텔은 결론적으로 위험하기 때문에 피해야 합니다. 

오피스텔은 두 가지 용도로 사용할 수 있습니다. 업무용과 주거용으로 말이죠. 이 때 업무용으로 오피스텔을 등록했을 때 주인에게 돌아가는 세금 혜택이 많습니다. 

때문에 업무용으로 사용하는 오피스텔이 많은데 이때 주거용과 업무용의 구분을 결정 짓는 중요한 요인이 바로 전입신고 여부 입니다. 주인이 세입자를 들였는데 세입자가 전입신고를 하면 업무용 오피스텔도 주거용으로 인정되기 때문에 업무용으로 받았던 세금 혜택을 반환해야 됩니다. 

당연히 집주인 입장에서는 전입신고가 꺼려지겠죠? 

세입자 즉 임차인 입장에서는 경매 같은 극단적인 상황이 아니더라도 전입신고는 임차인으로서 대항력의 가장 중요한 요건이기 때문에 전입신고가 되지 않는 오피스텔은 피하는 게 맞습니다. 

주변 시세에 비해 보증금이나 월세가 싸다고 해서 아무것도 모르고 덜컥 계약을 했다가 행여라도 오피스텔이 경매로 넘어가면 소중한 보증금을 잃을 수도 있기 때문에 조심해야겠죠? 

하지만 전입신고를 하지 않는 것이 관행처럼 여겨지고 있고, 특히 월세 보증금의 경우 전세 보증금보다 액수가 적기 때문에 집주인이나 부동산에서 대수롭지 않게 여기고 유별나게 군다며 몰아쳐서 계약을 이끌어 내는 경우가 있습니다. 

이런 집 주인이나 부동산은 피하는 게 맞습니다. 

만약 어쩔 수 없이 계약을 해야 하는 상황이라면 전세권등기를 반드시 해야 됩니다. 전세권등기를 하면 임차인은 전세권자로 보호가 되고 임대인은 부가가치세 등 세금 혜택을 그대로 누릴 수 있기 때문입니다. 

전세권 등기를 하게 되면 전세권 설정 비용이 또 들어가게 되는 것인데요. 이 비용은 임대인과 임차인의 합의하에 부담금을 약정해야겠죠? 

근데 만약 임차인 수요가 많은 지역이라면 사실상 오피스텔 소유자가 전세권 등기를 허락 하거나 비용을 합의하에 같이 내주거나 하는 경우는 없을 것 같습니다. 

반대로 임차인 수요가 귀한 지역이라면 집주인 입장에서는 자신의 직접 비용을 지불하고 전세권 등기를 해서라도 임차인을 들이고 싶겠죠. 

어쨋든 피하는게 좋지만 계약을 하게 된다면 전세권 등기를 하는 것이 가장 바람직하고 부동산 입장에서는 공인중개사 계약시 직접 임대인과 임차인 모두를 위한 특약을 잘 넣어줄 필요가 있습니다. 

-특약 예시 -

1. 임차인은 전입 신고를 하지 않기로 한다. 만약 임차인이 이를 어겨 전입신고를 한 경우엔 임대인은 즉시 임대차 계약의 해지를 통보할 수 있다. 

2. 임차인이 전입 신고를 함으로 인하여 임대인에게 조세상 불이익이 발생할 경우 그 손해배상을 하기로 한다. 

3. 임대인은 임차인이 원할 경우 전세권 설정 등기에 필요한 서류를 제공하여 전세권 등기에 협조 한다. 이 때 전세권 설정 및 말소 비용은 (임차인 또는 임대인 또는 합의하에) 전적으로 부담하기로 한다. 

PS. 전입신고도 안하고 전세권 설정 등기도 안하고 보증금을 내고 전세나 월세 계약을 맺는 것은 정말 위험한 일입니다.