아파트 선택시 필수인 입지분석 이란?

부동산 실거주 매매나 부동산 투자를 위한 필수는 바로 입지분석 입니다. 입지란 어렵게 말고 편하게 접근해 그 부동산의 위치에서 발생되는 자원, 시장, 교통, 편의 등 모든 것을 말합니다. 

부동산은 물리적으로 위치가 변동될 수 없기 때문에 입지 분석이 매우 중요합니다. 

아파트 선택에 있어서도 입지분석은 가장 중요한 것 중 하나일텐데요. 시대가 변하는 만큼 예전보단 그 입지분석에 있어 변화된 것도 있고, 당분간 불변의 원칙도 있어 얘기하고자 합니다. 

아파트 선택에 있어 가장 중요한 입지 요소는 무엇이 있을까요? 기존의 아파트인지 신규 아파트인지 분양권인지 현재 주변 정비 요소는 어떻게 되는지 미래에는 어떻게 변화될 것인지 등 현재 뿐만 아니라 미래의 가치를 바라보는 눈이 필요 합니다.

입지 자체가 위치에서 오는 것이라 해당 부동산의 위치적 특성을 파악하는 것이 제일 중요할 것이나, 오늘은 초보자 분들을 위해 가장 기초가 되는 아파트 선택을 위한 입지요소들을 살펴보도록 하겠습니다. 

1. 학군, 교육환경 프리미엄 

아파트에 조금만 관심이 있다면 초품아 라는 말을 들어보신적 있을 겁니다. 초품아란 초등학교를 품은 아파트의 줄임말 입니다. 젊은 20대의 학생 분들이나 신혼부부들은 생각해보지 못했을 테지만, 자녀가 생기면 누구나 한 곳에 정착하고자 하는 부동산 매매를 고려하게 될 겁니다. 

아파트 선택에 있어 학군은 정말 중요 합니다. 초등학교를 품은 단지라면 주변 단지에 비해 기본 프리미엄이 붙고 시작할 겁니다. 누구라도 자신의 어린 자녀가 거리가 먼 학교를 가거나 넓은 대로변을 건너 학교를 가기 바라진 않기 때문 입니다. 

초등학교는 필수 이지만 만약 초 중 고가 전부 가까운 단지라면 그렇지 않은 단지보다 프리미엄이 붙는것은 당연하겠지요?  

예전에는 대형학원가가 있는지도 필수였습니다. 대한민국의 교육열이야 따로 말하지 않아도 대단한것은 누구나 알 것인데요. 이것은 시스템의 변화와 교통환경의 변화에 있어 예전보다는 좀 더 분석이 필요하다고 생각합니다. 지금은 대형학원가의 중요성 보다는 학군자체의 우수성이 중요하다고 생각이 듭니다. 물론 동네 자체가 명품학원이나 학교가 중요한 동네가 있긴 합니다. 

2. 교통환경과 직장의 접근성 

누군가에게 학군보다 더 중요한 게 있다면 그건 교통환경과 직장의 접근성 일 것입니다. 전 부동산은 도로 따라 발전된다고 생각합니다. 도로만큼 중요한게 없고 또 수도권이나 큰 도심의 경우 전철만큼 중요한 게 없을 겁니다. 

모든 게 완벽해도 출퇴근 시간이 한시간 이상 소요된다면, 결국에 그 곳을 떠나게 될 가능성이 높기 때문입니다. 처음엔 자신의 출퇴근 시간만 희생한다면 된다고 생각하지만 그 만큼 가족과의 시간도 잃게 되기 때문 입니다. 그리고 출퇴근 시간이 길면 누구나 지치기 마련 입니다. 

그렇다고 아무 역세권이 모든 프리미엄이 되는 것은 아닙니다. 특히 서울은 그 차이가 좀 큰 곳 입니다. 강남구나 서초구로 연결되는 노선, 종로구나 마포구 여의도로 연결되는 노선의 역세권이 아무래도 가장 좋겠지요? 

역세권도 많이 변화하고 있습니다. 1기 신도시 중 일산이 다른 신도시에 비해 가장 고전한 이유는 바로 교통환경이 가져다 준 불편함이 가장 컸던 게 사실 입니다. 하지만 최근 일산의 꿈틀거림은 바로 GTX 착공의 현실화가 준비 되었기 때문이지요. 

세종시는 어떤가요? 전철이 없지만 세종시의 전체적인 아파트 가격 상승을 보면 오송역부터 대전까지 이르는 BRT 노선이 얼마나 중요한 지 알 수 있습니다. 

공항소음의 단점에도 불구하고 김포시의 잠재력은 내년 개통되는 경전철 입니다. 

3. 상권환경

상권 이용의 편리함도 매우 중요 합니다. 예전엔 역세권 상권이 최고 였지만, 요즘은 꼭 그렇진 않습니다. 특히 대형브랜드의 대형 아울렛이나 대형 쇼핑몰이 가져다주는 프리미엄의 파급력을 최근 모두 경험했을거라 생각 합니다. 대표적으로 광명과 하남이 있을 것이고, 미분양의 대표도시 중 하나였던 고양시 삼송이 있을 겁니다. 

대형쇼핑몰등의 가져다 주는 효과는 상당했습니다. 주변 거주민들에게 상권 이용의 편리성만이 아니라 외부 인구 유입의 효과가 가져다 주는 도시 자체의 홍보성이 상당했기 때문에 즉각적으로 시세로 반영되었기 때문 입니다. 

모든 상권이 이점을 가져다 주는 건 아닙니다. 로데오거리 같이 좀 시끄러운 상권은 오히려 마이너스의 요건이 될 수 있습니다. 특히 자녀가 있는 세대라면 더욱 멀리하게 되겠죠. 

4. 자연환경

예전에는 그리 중요한 입지요소는 아니었습니다. 하지만 지금은 필수 요소 중 하나라고 생각 합니다.서울 제외하고 수도권이나 지방의 아파트 공급이 많아 지면서 선택의 폭이 넓어졌고 비슷한 입지환경을 갖추었다면 고려되는 게 바로 녹지의 풍부함과 이용이기 때문 입니다. 

녹지의 풍부함은 인간에게 삶의 질을 높여준다는 인식을 줍니다. 시대의 변화에 따른 자택근무자가 상상이상으로 많아지는 추세이고, 인구의 고령화가 실제로 진행중에 있어 시대를 이끌던 은퇴한 세대들에게 있어 녹지 이용은 매우 중요 합니다. 

심지어 아파트 단지내 조경도 요즘은 중요한 요소가 됩니다. 

녹지의 이용 뿐 아니라 조망권도 아파트 선택에 있어 생각보다 굉장히 중요 합니다. 서울의 한강조망권은 말할 것도 없고, 최근 광교의 호수공원 조망권, 세종시의 금강조망권 아파트의 프리미엄을 보면 조망권이 가져다주는 시세 상승의 효과를 알 수 있습니다. 

5. 미래 가치 분석

최근 아파트 공급이 매우 많이 이루어지고 있고, 향후 몇 년간 계속적인 공급이 있을 예정이라 신도시들이 많아지고 신규 아파트가 많아지고 아파트 선택의 폭이 넓어지고 있음에 따라 지도를 펼쳐 놓고 분석을 하고, 직접 임장을 가 눈으로 살피는 행동력이 필요 합니다. 

특히나 분양권의 경우 모델하우스만 가보고 판단하는 건 절대 해선 안될 행동 입니다. 

미래가치분석 만큼 어려운 게 없지요? 모든걸 다 따져봐도 미래는 그 누구도 알 수 없기 때문 입니다. 하지만 단지 운이라고 치부하기엔 미래의 지표가 되는 많은 입지 요소가 있기 때문에 부동산 투자나 아파트 매매의 첫걸음을 시작하시는 분들은 기본적인 공부와 분석이 반드시 필요 합니다. 

누가 봐도 좋은 곳은 어떤가요? 넘사벽의 가격이 형성되어 있습니다. 

시작부터 모든 게 완벽하면 좋겠지만 그런 기회가 나에게 돌아오는 행운을 기대하기란 쉽지 않습니다. 당장은 보이지 않지만 분명 미래의 가치 향상 아파트들도 아직 분명 존재 하고 있습니다. 

내가 남들보다 조금 더 알고 있고, 분석할 수 있고, 준비되어 있다면 언젠가 나에게도 분명 좋은 매수 타이밍이 올겁니다. 

가장 좋은 방법 중 하나는 직접 투자나 거래를 못하더라도 실제로 내가 매수 했다고 생각하고 부동산을 찍어 보시고 몇 년 후 가치가 어떻게 형성 되었는지를 시간을 들여 천천히 조사한다면 큰 공부가 되고, 나에게 좋은 기회가 올 수 있는 발판이 될 것입니다.