경매공부 - 경매 권리분석

경매 권리 분석 

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권리분석의 기초

1.물권과 채권

구 분	물 권	채 권
정 의	특정의 물건을 직접적, 배타적으로 지배하여 그 이익(사용, 수익, 처분)을 얻을 수 있는 지배권	채권자가 채무자에게 어떤 급부를 청구할 수 있는 권리
성 격	절대권(모든사람에게 주장 가능)으로 대부분 공시(등기)가 됨 , 대물권, 배타성(독점적으로 주장이 가능)	상대권(특정한 사람에게만 주장이 가능) 대부분 공시가 안됨(임차권은 가능), 대인권, 비배타성(등기하면 배타성 가능)
법 률	물권법 : 제3자의 이해관계에 영향을 많이 미치기 때문에 사적자치가 허용되는 범위가 좁고 공적간섭이 많음(강행규정)	채권법 : 제3자에게는 영향이 거의 없으므로 계약의 자유, 즉 사적자치가 인정되는 범위가 넓음(임의규정)

2. 물권의 종류 

(1) 법정물권 

① 소유권 : 소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있음

② 점유권 : 소유권과 관계 없이 물건을 사실상 지배하고 있는 경우의 지배권

-전세권, 지상권, 지역권은 용익권(사용하기 위한 물권)

③ 전세권 : 전세금을 지급하고서 타인의 부동산을 그의 용도에 따라 사용, 수익하는 용익물권

④ 지상권 : 타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용                  할 수 있는 물권

⑤ 지역권 : 설정행위에서 정한 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용                  하는 물권 

-저당권, 유치권, 질권은 담보권(담보제공을 위한 물권)

⑥ 저당권 : 채무자가 채무의 담보로 제공한 부동산을 인도받지 않고서 관녕상으로만 지배하고,                채무의 변제가 없을시 그 부동산으로부터 우선 변제를 받는 물권 

⑦ 유치권 : 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채무를 변제 받을 때까지 유치할                수 있는 권리 

⑧ 질 권 : 돈을 빌려주면서 물건을 질로 잡고 갚지 않은 때에는 그 목적물에서 우선 변제 받는              권리 (전당포와 비슷) *저당권도 질권 설정이 가능 하다. 

(2) 관습법상 물권 

① 분묘기지권 : 다른 사람의 토지 위에 묘지를 설치하는 때에 일정한 요건을 갖추면 지상권과 유사한 관습법상 물권으로 인정해 주는 권리

② 관습법상 법정지상권 : 동일한 소유자에 속하는 토지와 건물이 매매, 상속, 증여, 강제경매 등에 의해 소유를 달리하게 된 경우, 특히 그 건물을 철거한다는 특별한 약속이 없는 한, 건물의 소유자가 그 토지위에 갖는 지상권 성격의 권리 

3. 권리간의 우선 순위 

1) 물권우선주의 

- 어떤 물건 위에 물권과 채권이 성립하는 경우 성립된 순서에 상관없이 물권이 우선, 채권도 공시(등기) 되었을 때는 물권화 함. 

- 부동산의 매매시에 전소유주와 맺은 임대차계약은 일반적으로 깨어 진다. 

→ "매매는 임대차를 깨뜨린다!!"

**<주택임대차보호법>, <상가건물임대차보호법>을 특별법으로 제정한 이유!!!

- 경매, 파산의 경우에도 물권이 일반채권에 비하여 우선변제

채권 구분	채권의 발생시기 또는 등기일	채권액	배당 순위	배당액
A(일반채권) B(일반채권) C(근저당)	1999. 3. 1 2000. 2. 5  2001. 3. 8	3,000 만 원 4,000 만 원  5,000 만 원	2 2 1	0 0 5,000만원

2) 물권 간의 순위 - "시간이 빠르면 권리가 강하다!!"

- 어떤 물건 위에 성립하는 물권 상호간의 관계에 있어서는 먼저 성립한 물권이 뒤에 성립한 물권에 우선한다. 

주택 매각대금 : 6,000 만 원

① 1/10 근저당 4,000 만 원 ② 4/20 전세권 2,000 만 원 ③ 6/10 근저당 3,000 만 원

-채권도 등기를 하면 물권과 비슷한 권리를 가지게 된다. 

 : 등기된 임차권, 대항요건을 갖춘 임차인, 확정일자 부여 전세, 국세, 지방세 

- 등기한 권리는 등기일을 기준으로 우선 순위 판단

※등기부의 구성

-표제부(부동산의 표시)-

º 위치

º 지목

º 면적

º 구조 등이 명시 

-갑구(소유권에 관한 사항)-

º 소유권 보존

º 소유권 이전

º 압류, 가압류

º 가처분

º 경매 기입

º 예고 등기

º 파산 등

-을구(소유권 이외의 사항)-

º 저당권 설정

º 지상권 설정

º 지역권 설정

º 전세권(임차권) 설정

º 위의 각권리의 가압류, 가처분, 경매신청, 예고등기 등

3) 채권자 공평주의 

-채권끼리는 우선 순위 없이 공평하게 취급 됨. (안분배당)

채권자	채무자
A : 1/5   3,000만 원 빌려줌 B : 2/10  4,000만 원   " C : 5/3   3,000만 원   "	총 재산 5,000만 원

→

배 당

5000*3000/1억 = 1,500만 원

= 2,000만 원

= 1,500만 원

4. 매수자가 인수하는 권리, 소멸하는 권리 (인수주의와 소멸주의) 

- 말소기준권리 이전의 권리는 인수, 말소기준권리 이후(포함) 권리는 소멸 

- 말소기준권리 : 저당권, 담보가등기, 압류, 가압류, 최초 전세권, 경매 기입등기 -> 단, 인수되는 전세권, 임차권도 배당요구를 하면 배당 받고 소멸 

소 멸	인 수
① 저당권, 저당권부 권리  ② 기준권리 이후의 용익물권  ③ 기준권리 이후의 대항요건 갖춘 임차인  ④ 기준권리 이후의 상가건물 임차인  ⑤ 기준권리 이후의 청구권보전 가등기  ⑥ 기준권리 이후의 처분금지 가처분  ⑦ 기준권리 이후의 환매등기	①기준권리 이전의 용익물권, 임차인, 가등기, 가처분, 환매등기  ② 예고등기  ③ 유치권  ④ 법정지상권, 관습법적 법정지상권

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보실만 한지 모르겠어요.  나중에는 용어 정리만 한번 따로 해보도록 하겠습니다.  다음 경매 포스팅은 "권리별 분석 요령"에 대하여 해보도록 하겠습니다.