계약서만 쓰고 계약금 주지 않은 상태에서의 계약 파기 가능할까?

부동산 매매 거래를 하다 보면 참 신기하게도 확신을 가지고 계약서를 써도 자고 일어나 다음 날 아침이 되면 왠지 모를 후회가 밀려오고 계약 잘 못했나 생각이 많아 지는 분들 많으시죠? 

사실 정말 많은 분들이 그럽니다. 특히 남의 말만 믿고 큰 금액이 오가는 거래를 생각 없이 물어 계약서를 쓰고 나면 더욱더 그럴 수 밖에 없지요. 

계약서는 썼는데 계약금을 아직 주지 않은 상태에서 변심으로 인한 계약 파기가 가능 할 지 사례를 예로 들어 알아 보도록 하겠습니다. 

사례 ) 계약서만 쓴 상태에서 계약금을 주고 받지 않은 경우 

A씨가 자신의 아파트를 4억 원에 파는 계약을 매수인 B씨와 매매 계약서를 작성 하였고, 매수인 B씨의 사정으로 인해 계약금 4천 만원은 다음 날 받기로 하였다. 그런데 계약금을 아직 받기 전 A씨는 자신이 너무 싼 가격에 아파트를 파는 계약을 한 것 같아 다음 날 아침 아직 매수인에게 계약금을 받기 전, 계약 해제를 통보 하였다. 

하지만 매수인 B씨는 그 통보를 무시하고 계약금 4천만원을 A씨의 계좌로 입금 후 계약의 유효함을 주장 한다. 이 계약은 유효 할까? 

매도인이 계약금을 받기 전 변심을 하여 계약금을 받기 전 계약 파기를 주장 하는 경우 인데요. 이런 사례가 실제로 굉장히 많습니다. 이런 상황에서 매도인 매수인의 다양한 입장에서 법률적으로 어떻게 되는지 알아 둘 필요가 있습니다. 

매매계약은 성립

매도인과 매수인이 매매에 대하여 합의를 했다면 매매계약은 유효하게 성립된 것입니다. 따라서 그 계약 내용대로 매수인은 계약금뿐만 아니라 중도금 잔금까지 지급할 의무도 발생하게 되는 것입니다. 

계약금 계약 불성립 

매수인이 계약금의 지급을 하지 않은 경우에는 계약금 계약이 성립하지 않았으므로 매도인이 계약금의 배액을 상환하거나 매수인이 계약금을 포기하면서 일방적으로 해약하는 것은 불가능 합니다. 

( 왜냐하면 계약금을 아직 주고 받지 않은 계약금 계약 불성립 상태가 되었기 때문 입니다. 만약 계약금을 지급 한 상태라면 매도인 해약하고자 하면 계약금의 배액을 상환하고, 매수인이 해약하고자 하면 계약금을 포기하면 되는 것입니다.) 

그러므로 매도인이 매수인의 채무불이행이 없음에도 불구하고 일방적으로 매매 계약을 해약할 수는 없습니다. 

실제 이런 상황에서는 매도인은 계약금을 받은 게 없으니 이 계약은 무효다라고 주장 하는 경우가 거의 100% 이지만 법률적으로는 매매계약이 체결 되었으므로 계약금을 받지 않았다고 하여 일방적으로 해제를 할 수 없는 것입니다. 

계약금 계약 해제 및 주 계약 해제 

매매계약서에 따라 계약금을 지불하지 않으면 계약금 계약을 해제할 수 있고, 계약금 계약이 해제 되면 주 계약을 체결하지 않았으리라고 예상되는 경우에는 주 계약, 즉 매매계약도 해제할 수 있습니다. 

(1) 매수인이 약정한 때 계약금을 지급 하지 않은 경우 

매수인이 약정한 때에 계약금을 지급하지 않고 매도인이 지급하라고 최고해도 지급하지 않는 경우에는 계약금 계약을 해제하고 주계약인 매매계약도 해제할 수 있습니다. 이 경우 매매계약서에 위약금 약정을 하였다면 계약금 만큼의 액수를 매도인이 손해배상 청구 할 수 있습니다. 

(2) 매도인이 계약금을 받지 않는 경우 

반대로 매수인이 계약금을 지급하기로 한 날에 매도인이 계약금을 수령하지 않는 경우에는 매수인은 수령을 최고하고 그래도 계약금을 수령하지 않으면 계약금 계약을 해제하고 주 계약인 매매계약도 해제 할 수 있습니다. 이 경우도 마찬가지로 계약시 위약금 약정을 한 경우라면 계약금 만큼의 액수를 매도인을 상대로 손해배상 청구 할 수 있습니다. 

따라서 위의 사례처럼 매도인이 매수인에게 계약금을 지급 받지 않은 상태에서 일방적인 해제의사는 그 효력이 없고, 매수인이 계약금을 입금하게 되면 계약금 계약이 성립된 것이기 때문에 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제 할 수 있습니다. 

이런 경우 매도인이 계좌를 막는 방법으로 일방적으로 계약금을 받지 않으려고 할 수도 있는데 이는 사실 수령지체를 한 것이므로 계약금을 받지 않았다고 끝나는 게 아니라 끝까지 가면 손해배상 청구도 가능 할 수 있습니다. 

계약금을 지급하지 않은 상태에서 매매계약을 체결할 때 법률관계가 매우 복잡해 지지만 처음에 매매계약서 상에 계약금을 약정한 기일까지 지급하지 아니한 경우에 어떻게 처리한다는 식의 특약을 작성하면 법률해석이나 판례보다 당사자의 약정이 우선하게 되기 때문에 계약시 특약을 작성해 놓는 것이 나중에 있을 분쟁을 예방할 수 있습니다.