전세 월세 1년 임대차 계약의 묵시적 갱신은?

임대인 또는 임차인의 사정에 의하여 1년 단기 전세나 월세 임대차 계약을 체결 하는 경우가 많습니다. 이럴 경우 묵시적갱신이 이루어 진다면 어떻게 될까? 궁금할 수 있는데요. 한번 알아 보도록 하겠습니다. 

예전글 읽고 오기 

[부동산 기본상식 및 공부] - 묵시적갱신 쉽게 이해하기

[부동산 기본상식 및 공부] - 쉽게 알아보는 전세,월세 계약의 묵시적갱신

[부동산 소소한팁] - 묵시적갱신 이후 중개수수료(복비)는 누가 내야 할까~?

법률에서 보는 2년 미만의 임대차에 대해 먼저 알아볼 필요가 있습니다. 

2년 미만의 임대차에 대한 판례 

『주택임대차보호법』은 2년 미만의 임대차계약을 2년으로 간주하고 있으나, 임차인은 2년 미만의 약정이 유효함을 주장할 수 있다. 그러나 2년 미만의 임대차기간이 유효함을 주장 할 수 있는 것은 그 기간이 도래하였을 때에 나가겠다고 하는 경우에만 한정되고, 그 기간을 넘긴 후에 그 때를 기준으로 묵시적 갱신이 되었으므로 다시 임대차기간이 2년으로 된다고 하는 것은 아니다.(대판 1996.4.26, 96다5551)

판례의 입장 

위 경우 최초의 계약일로부터 동법이 보장하고 있는 2년이 경과한 때 종료됨을 임차인이 주장할 수 있는 것이며, 3년(최초 약정기간 1년 + 묵시적 갱신기간 2년) 후에 임대차기간이 만료되는 것으로 주장 할 수 는 없다 라고 보는 것입니다. 

쉽게 이야기 하자면 집주인과 임차인간 1년 단기 계약을 맺었을 때 임차인은 2년 미만인 1년 계약기간만의 유효를 주장할 수 있으나 임대인 즉, 집주인이 원해 1년 계약을 맺었더라도 주택임대차보호법 아래 임차인은 2년 계약기간을 주장 할 수 있습니다. (계약 조건에 따라 다툼의 여지 있음 ) 

만약 1년 계약을 맺고 집주인과 임차인간 서로 계약해지의 통보 의사 없이 전세 월세 계약의 묵시적갱신이 되었다고 해도 애초의 계약 1년 + 묵시적 갱신 2년 = 3년 이 되는 것은 아니라고 판례는 설명하고 있습니다. 

좀 말이 어렵게 느껴질 수 있는데요. 결론은 3년은 안된다는 것 2년의 주장은 할 수 있습니다. 이 또한 명백하게 단기 임대차 계약서를 작성하거나 특약사항, 보증금이나 월세의 형태가 단기 임대차 계약을 증명한다면 다툼의 여지가 있을 수 있습니다. 

전세 월세 계약의 1년 임대차 계약의 묵시적 갱신에 대해 알아봤는데요. 이처럼 다툼이나 오해의 여지가 발생 가능한 일은 계약시 또는 계약기간 중 미리 공인중개사등과 상의 하여 다툼이 일어나지 않도록 잘 해결하길 바랍니다.