쉽게 알아보는 전세,월세 계약의 묵시적갱신

 

 

 

주택임대차보호법중 묵시적갱신에 관한 내용을 쉽게 알아 보도록 하겠습니다. 중요한 내용이기에 다소 본문이 좀 길어도 시간여유있으실 때 차분히 읽어보시길 권해 드립니다.

 

 

 

 

살면서 누구나 주택을 보유하면서 거주자가 될 수 있으며, 또는 보유한 집을 보증금을 받고 빌려주는 임대인의 지위, 남의 집을 보증금을 지급하고 빌리게 되는 임차인의 지위를 경험하게 됩니다.

 

임대인은 물론, 임차인도 반드시 잘 알아둬야 하는 상식이 주택임대차보호법 입니다. 계약시 공인중개사분들이 잘 알려 주시겠지만 기본적인 상식은 알아둬야 설명을 들어도 금방 알아 듣게 됩니다.

 

주택임대차보호법 중 묵시적갱신에 관한 내용을 알아 보실텐데요. 묵시적갱신은 아주 매우 중요한 내용이며 임차인도 매우 중요하지만, 임대인 입장에서도 이 부분을 잘 모르면 주택관리 계획에 중대한 영향을 끼칠 수 있으니 반드시 잘 알아두시길 바랍니다.

 

묵시적갱신을 알기 전에 반드시 알아야 할게 임대차 기간에 대해서 정확히 아셔야 합니다. 임대차기간에 대해 정확히 먼저 아신 다음에 묵시적갱신에 대해 넘어가도록 하겠습니다.

 

 

 

 

임대차기간

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주택 임대차 기간 이라 하면 보증금을 주고 받고 주택을 빌리고 빌려주게 되는 기간을 말합니다. 양 당사자간의 계약시 조정하게 되며, 보통 2년이 제일 많고 1년의 기간의 약정도 많이들 하십니다.

 

중요한게 계약시에 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다.(제4조 제1항.)

 

여기서 매우 중요한게 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장 할 수 있습니다.(제4조 제1항 단서.) 만약 임대차기간을 1년으로 약정한 경우에 임차인은 1년의 임채다기간의 유효를 주장할 수 있음은 물론, 2년의 기간까지 계약의 유효함을 주장할 수 있는 것입니다. 반대로 임대인은 1년 약정시에는 1년만의 유효함을 주장할 수는 없습니다. 이것은 임차인을 보호함에 우선순위를 두는 것입니다.

 

임차인이 주의하셔야 할 부분은 2년 약정시에 1년만을 주장하실수는 없습니다.

 

임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다(동법 제4조 제2항.)

 

이해가 잘 안되는 부분은 댓글로 질문을 남겨 주시기 바랍니다.

 

 

 

 

묵시적갱신이란?

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묵시적갱신이란 쉽게 말해 임대차기간을 2년 약정을 한 후 그 기간이 만료되는 시점에서 다시 한번 전과 동일한 계약의 조건으로 넘어가게 되는 것을 말합니다.

 

예를들어 전세보증금 2억에 2년 계약을 하고 계약기간이 끝나는 시점에서 양당사자간 서로 아무런 액션이 없었다면 2억 2년 계약이 한번 더 자동으로 연장 되는 것이라고 생각하면 됩니다.

 

이 경우 임차인은 다소 유리한 입장을 가지게 되고 임대인은 다소 불리할 수 있는 입장이 될 수 있습니다.

 

묵시적갱신의 의의를 정확히 알아보겠습니다.

 

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(동법 제6조 제1항).

 

② 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다(동법 제6조 제1항).

 

③ 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 이를 적용하지 아니한다(동법 제6조 제3항).

 

④ 묵시적으로 갱신된 경우 임대차의 존속기간은 묵시적 갱신이 된 경우에 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(동법 제6조 제2항).  이 경우에 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 임차인의 계약해지 통지는 임대인이 그 통지를 받은 날 부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

 

 

 

위 ①~④항까지의 법조문이 이해가 잘 안되시면 댓글로 질문 남겨 주시고 제가 가르쳐 드릴 수 있는 부분은 최대한 답변 남겨 드리겠습니다. ①~④항까지의 내용을 정말 잘 이해하셔야 되고, 핵심중에 핵심은 예를들어 전세보증금 2억에 2년의 임대차계약을 했었고 묵시적갱신이 이루어 졌을 경우 임대인은 묵시적갱신이 된 후에 2년의 기간을 지켜줘야 하고, 임차인은 2년의 유효함을 주장함은 물론, 2년안에 언제든 계약해지를 할 수 있는 유리한 입장이 되는 것입니다. 다만 계약해지를 통지해도 3개월이 지나야 그 효력이 발생함을 주의 하셔야 합니다.

 

 

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묵시적갱신은 전과 동일한 내용으로 갱신이 되는것이라 설명 드렸었는데 약간 주의할 것은 임대인이 월차임(월세), 보증금의 증감청구권을 행사 할 수 있다는 것입니다.

 

당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감인타 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구 할 수 있습니다. 다만, 차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못합니다. 차임 등의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 이는 감액청구에는 적요되지 않습니다.

 

그러나 이는 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임등이 증액된 경우에는 적용되지는 않습니다.