깡통전세란? 대출금 전세금 합해서 70%안넘으면 진짜 안전할까?

글이 좀 기니 시간 없으신 분들은 맨 아래 요약한것만 읽으시길! 

전세 계약 해보셨던분 중 구하려는 집이 융자금이 있는 경우에 많이 들어 보셨던 말들이 있을 겁니다.  

" 융자금 이랑 전세금 합해서 70%안넘으면 안전해요~ " 

대부분이 정말 저렇게 얘기하는걸 들어보신 분이 많으실거에요  

이 말이 틀린 말 이냐구요? 틀린 말은 아닙니다.  하지만 진짜 안전할까? 라고 생각한다면 

그건 틀린말 입니다.  

일단 왕초보분들 위해 저 말을 해석 부터 해보겠습니다. 

융자금이란 보통 주택 담보 대출을 말하며 전세금은 말그대로 해당 주택의 전세계약 임차시 들어가는 전세금을 말합니다.  이 대출금과 전세금을 합해서 매매가격 대비 70%를 안넘으면 안전 하다고 말하는 것입니다.  

예를들어 현재 매매 시세가가 3억인 아파트가 있다고 가정해 보겠습니다.  이집에 융자금 즉 주택담보 대출이 8천만원 있다고 가정해보고 전세금은 2억원이라고 생각해 보겠습니다.  

그럼 전세금 + 융자금이 2억 8천만원 되고 매매 시세가는 3억이니 매매가 대비 비율이 93%정도 나옵니다. 

중개사분들이 말하는 70%보다는 훨씬 높죠? 보통 매매가 대비 70% 이상이 나올때 우린 이런 전세를 일명 '깡통전세' 라고 말합니다.  

근데 만약 위에 조건에 융자금이 1천만원이라고 가정해 봅시다.  그럼 합계끔은 2억 1천만원 그럼 매매대비 딱 70% 나옵니다.  보통 중개사분들은 이 70% 안넘으면 안전하다고 말하는 것입니다. 

그럼 왜 70% 일까? 그것은 해당 주택이 여러가지 사정에 의해 경매로 넘어가게 되면 왠만해선 낙착가율이 보통 70% 이상이기 때문에 낙찰금액으로 충분히 배당 받을수 있다고 통용 되는 것입니다. 

사실 여기서 경매를 좀 알아야 되는데 빠른 시일내에 경매에 대하여 포스팅을 시작할 것이니 일단 느낌적인 개념만 잡으시고 부족한 부분은 질문 주시거나 검색 이용하실 당부 드립니다. ㅠ 

경매에 대해서 모르실 분들을 위해서 차포 다떼고 말씀드리겠습니다.  일단 기억해야 될건 

융자금이 단돈 천만원 아니라 백만원이라도 있으면 시세대비 70% 이하더라도 100% 안전한건 없습니다. 

보통 내가 전세 얻으려는 주택이 등기부등본의 확인을 통해 융자금이 있다는게 확인 된다면 그 융자금 받은 날짜가 있을것이고 나는 무조건 그 날짜보다 늦게 전세계약을 맺으려 하기 때문에 

무조건 2순위가 됩니다.  기억하세요 1순위가 아니면 100% 안전은 없습니다.  

근데 중개사님들 말씀처럼 70% 넘어서 문제 생기는 경우는 많지 않습니다.  그리고 이런거 세세하게 따지면 융자 있는 집은 무조건 못들어갑니다.  

그럼 무융자 집 들어가면 되지 않느냐? 그게 최고이지요.  하지만 융자가 좀 껴 있으면 전세금 이 시세보다 조금 더 저렴하기 때문에 다들 고려하시는 거지요. 

제가 답을 말씀 드립니다.  여유 되신다면 무조건 무조건 무조건 무융자 집으로 들어가십시오. 그래야 혹시 모를 쌩돈 날리는 일은 없으십니다.  

단돈 1천만원이라도 융자금 있다면 난 2순위 입니다.  특히 아파트보다 빌라는 더 위험합니다. 그리고 다세대보다 다가구는 훨씬 위험 하시구요.  진짜 잘 모르시는 분들 융자 있는 다가구 

전세 계약 함부러 얻으시면 큰일 납니다. 진짜로요.  일단 빌라는 낙찰율이 70% 이하일 확률이 굉장히 높습니다.  

경매라는건 우리가 흔히 알고 있는 그 시스템을 생각하시면 됩니다.  어떤 물건이 경매로 나왔을때 높은 입찰가를 써낸 사람이 그 물건을 경매로 사가는 겁니다.  주택도 똑같습니다.  

다만 주택은 무수한 권리 관계가 얽혀 있을수 있기에 조심해야 하며 배당 순위등을 좀 아셔야 합니다.   다음에 경매 포스팅을 시작하면 배당순위에 대해서 말할것입니다.  이 부분은 임차인에게도 경매를 하실 분들에게도 그리고 사실상 잘 모르시는 중개사분들도 잘 아셔야 되는 부분 입니다. 

반대로 이런거 잘 알면 전세계약은 아니더라도 월세 계약 보증금 싼거 잘 얻으면 걱정 없이 저렴하게 월세 얻을수도 있습니다. 

말이 너무 길어져 초보분들에게도 그렇지 않은 분들에게도 애매한 글이 되버린거 같습니다. 죄송합니다 ㅠㅠ 

언젠가 블로그에 많은 컨텐츠가 쌓이면 조금 더 쉽게 많은 분들 알 수 있도록 정리해 보도록 하겠습니다.  

마지막으로 정리만 하겠습니다. 

1. 융자가 존재 하는한 금액과 비율과 상관없이 100% 안전한 전세란 없다. !! 

2. 아파트도 조심해야 되지만 빌라는 더 조심해야 된다. 

3. 다가구는 엄청나게 조심해야 된다. 

4. 무융자 주택도 사실 100%는 없다. 경매로 넘어가면 100%란 없다. 특히 다가구 같은것들.. 

   무융자라도 경매 넘어갔을때 낙찰 안되면 그 집에 묶여 버릴수가 있다. 

5. 그렇다면 안전한 전세란 없는 것인가?  그건 아니다.. 매매 시세 대비 70% 안넘으면 사고 나    는 경우가 잦은 편은 아니며,  사실 잘 알기만 하면 비교적 안전하게 저렴하게 전세를 얻을 수    도 있을 것이다.  근데 잘 알아야 된다.  사고나는 일 별로 없다고 해도 나에게 막상 닥치면 어    쩔 것인가? 

6. 만약 경매 넘어갈것 같다 싶으면 임대인이고 임차인이고 빠르게 경매 전문가한테 일단 상담    한다 

7. 요즘엔 전세보증보험 이라고 있다.  왠만하면 가입하시길 바란다.  계산해보면 1년에 왠만한      자동차 보험금 정도 나오는데 그 돈 아끼려다 소중한 내 자산을 잃을수도 있다. 

8. 근데 전세보증보험도 해당 주택이 융자금이 미미하거나 해야지 융자 너무 많이 들어있으면      가입도 안된다... 

9. 최소한 무융자는 아니더라도 일단 융자금 많고 특히 70%넘으면 무조건 피하고 보자..