계약 끝난 후 보증금 못 받은 채 이사해도 괜찮을까?

임대차 계약이 끝난 후, 보증금을 돌려 받지 못하고 또 주지 못해 발생하는 문제가 생각보다 상상 초월로 많이 일어나는 일 입니다. 

특히 이제 막 사회생활을 시작하여 첫 독립하는 하는 사람이나 그 동안 부동산과는 전혀 관계가 없던 신혼부부등 부동산에 대해 전혀 모르는 분들은 계약 당시에는 부동산 용어도 대부분 전혀 모르고 계약서만 작성하면 계약이 끝난 후 내 보증금을 못 돌려 받는다는 상상은 대부분 못합니다. 

임대차 기간이 끝난 후 보증금을 돌려 받지 못하는 상황은 너무나도 많습니다. 그 지역이 수요 자체가 워낙 없는 곳일 수도 있고, 어떤 이유로 인해 계약 당시보다 전세가가 확 떨어 졌거나, 집 주인이 갑자기 전세가를 확 올려 다음 임차인을 못구하고 있는 상황, 최악으로는 집주인의 개인적인 사정에 의해 집이 경매로 넘어가는 상황등등등 너무 나도 많은 이유가 있습니다. 

어떤 이유가 되었던 임대차 계약이 종료되는 시점에 집주인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무를 지는 것이 당연한데도, 그러지 못하는 상황이 존재 합니다. 

이런 경우에는 보증금을 받지 못한 채 이사를 가게 되면 임차인이 가지고 있떤 대항력과 우선변제권이 상실 되기 때문에 상당히 위험한 행동이 아닐 수 없습니다. 

그렇다면 이런 경우에 어떻게 해야 될까? 임차권 등기 명령 제도를 활용할 수 있습니다. 임차권 등기 명령의 신청 요건은 두 가지 입니다. 임대차가 확실히 끝난 후, 보증금을 반환 받지 못한 경우 입니다. 

임대차가 끝났다는 의미는 계약 기간 만료의 도래 뿐 아니라 합의 해지된 경우도 포함되며, 보증금을 받지 못한 경우 임차보증금의 전액뿐 아니라 일부만 받지 못한 경우에도 당연히 해당 되는 것입니다. 

하지만 이게 사실상 쉽지 않습니다. 일단 첫 번째로 저도 이 글을 쓰며 대항력이니 우선변제권, 임차권등기명령 같은 용어들을 쓰고 있지만 부동산에 익숙한 분들에겐 아무것도 아니지만 부동산 용어 자체가 생소한 다수의 일반인들은 사실상 이 얘기 자체가 무슨 얘기인지 모를 가능성이 엄청 높습니다. 

또 이런 상황 자체가 임차인도 기존 집 계약 만료를 이유로 다른 집과 계약이 되어 있을 경우가 대부분 입니다. 

새로운 계약의 보증금을 전부 낼 수 있는 여유 있는 사람들이야 임차권등기명령을 신청하는 것이 가장 좋은 방법이나, 실상 집주인에게 보증금을 받아야 새로운 집의 잔금을 치뤄야 되는 경우가 실제로 대다수이기 때문에 상당히 곤욕스러운 상태에 빠지는 것 입니다. 

그럼에도 어쩔 수 없이 이사를 가야 되는 상황이라면 반드시 임차권등기명령 만큼은 신청을 해야 합니다. 기존 임차인이 이사를 하게 되면 대항력과 우선변제권을 잃게 되지만 임차권등기명령을 신청하여 등기가 된다면 이사를 해도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지가 되기 때문 입니다. 

여기서 절대 착각을 하면 안되는 것 중 하나는 임차권등기명령이 만능이 아니라는 것 입니다. 일단 신청부터 완료까지도 약 2주 정도의 기간이 소요됨을 미리 알고 있어야 하며 실제로 보증금을 돌려 받기에는 상당히 오랜 기간을 싸워나가야 합니다. 

개인적으로 부동산 투기를 막기 위한 전방위적 부동산 규제도 중요하지만 실제로는 주택임대차보호법과 상가임대차보호법 개정이 시급하며 보증금을 돌려 받지 못하는 임차인들을 위한 무료 법률 센터 등과 같은 임차인 보호를 위한 상담소가 필요하다고 생각이 듭니다. 

임대인이라고 악의 적인 경우는 많지 않습니다. 임차인 입장에서 이해가 되지 않을 어쩔 수 없는 상황이 많습니다. 특히 집주인이라고 전부 돈이 많은 경우라고 할 수 없기 때문 입니다. 

현실이 이렇기 때문에 부동산이 생소한 분들을 위해 중개인이 좀 더 차근하게 임차인과 임대인 모두에게 임대차 계약에 대해 설명을 해줘야 될 필요가 있으며 임차인도 부동산 초보라도 기초적인 지식은 계약 전 시간을 내어 미리 알아둘 필요가 있습니다. 

계약시 많은 것이 중요 하지만 부동산 자체를 잘 모르는 분들인 경우 특히 보증금이 높은 전세계약을 맺으려는 분들은 이왕이면 융자금이 전혀 없는 집을 최우선으로 고려해야 하며, 등기부등본 확인시 기존 저당권이나 융자 유무만 볼 것이 아니라 기존 임차인이 혹시라도 임차권등기명령을 신청한 적이 있는지도 확인해야 합니다. 

기존에 임차권등기명령이 있었다면 이미 한 차례 집주인과 임차인간 보증금 문제가 100% 있었다는 걸 확인 할 수 있기 때문 입니다. 

또한 임대인과 임차인 모두 인근에 대규모 입주가 예상 되어 있을 경우의 파장도 미리 준비를 해야 합니다. 이런 경우 거의 대부분 전세보증금이 낮아질 확률이 높아 지므로 특히 임대인이 사전에 준비를 하고 있어야겠죠.

마지막으로 항상 강조하지만 전입신고 + 확정일자는 필수 입니다. 

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