경매공부 - 경매의 의의 및 절차

개인적으로도 공부도 할겸 경매 공부 카테고리를 따로 만들어 앞으로 포스팅 하려 합니다.  꾸준히 하려고 하니 차근차근 시간나실때마다 보시면 좋을것 같습니다 :) 

경매의 의의 및 절차 

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◇경매란?

1. 일반적인 의미의 경매 

- 우리가 흔히 알고 있듯 매도인이 다수자를 경쟁시켜서 그 가운데 가장 유리한 내용을 표시하    는 사람을 골라 계약하는 경쟁체결 방식의 매각방법 

1) 국가기관에 의한 공(公)경매 :법원경매, 압류재산 공매

2) 민간업자의 사(私)경매 : 미술품 경매, 동산 경매, 수산물 어시장 경매 등 

2. 법적인 의미의 경매 

- 민사 집행법에 의한 경매를 말하며 강제 경매와 임의경매가 있음. 

   : 채권자의 신청에 의하여 국가의 집행기관이 채권자를 위하여 사법상의 이행청구권을 국가       권력에 기하여 강제적으로 실현하는 법적 절차. 

1) 강제경매 : 집행권원(채무명의)을 가진 채권자가 채권 실현을 위하여 채무자 소유의 재산을                     압류하고, 법월을 통해 강제매각 시켜 금전채권의 만족을 얻는 강제집행 방법. 

2) 임의경매 : 집행권원을 요하지 않는 경매 지칭. 저당권, 담보가등기, 전세권 등 담보권의 목적                  물인 부동산을 법원이 강제적으로 매각하는 실질적 경매와 민법, 상법 그 밖의 법                  률의 규정에 의한 형식적 경매(공유물분할 등)가 있다. 

3. 경매의 대상

1) 토지 

- 공유지분도 가능하다. 단, 대지권의 목적으로 되어 있는 공유지분은 건물과 분리 경매가 원칙    적으로 불가하다. 

- 토지에 정착된 부합물도 토지에 포함되어 경매 된다. 

- 채무자 소유의 미등기수목은 토지의 구성부분으로 경매 대상이다. 단, 토지임차권에 기하여      식재된 수목, 명인방법을 갖춘 수목, 등기된 입목은 토지와 별개 부동산 이다.

- 고가의 정원수, 정원석도 토지의 부합물이나 경매가격 결정시 가액 포함 되어야 한다. 

2) 건물 등

- 건축 중인 건물은 최소한의 기둥과 지붕, 주벽이 이루어져야 독립된 부동산으로서의 건물로     인정된다. 

- 미등기 부동산이라고 하더라도 채무자 소유로서 즉시 채무자 명의로 등기 할 수 있는 것이면    경매 대상.(대위촉탁등기의 방식)

3) 공장재단, 광업재단

4) 광업권, 어업권

5) 소유권 보존 등기된 입목

6) 지상권은 부동산으로 보아 경매 대상이다 단, 지역권, 저당권은 독립하여 대상이 아니다. 

◇경매의 절차 

1. 경매 신청

2. 경매개시결정 및 기입등기 촉탁, 개시결정의 채무자 송달

3. 매각의 준비

① 배당요구종기 결정, 공고

② 현황조사 명령

③ 평가명령 및 최저 매각가격의 결정

④ 매각물건 명세서 작성

⑤ 채권신고의 최고, 공공기관의 최고

⑥ 매각기일 및 매각결정기일의 결정 공고 등 

4. 매각기일의 실시

: 최고가매수신고인, 차순위매수신고인 결정

5. 매각결정기일의 실시

① 매각허부 결정(매각허가에 대한 이의)

② 매각허가 확정(즉시 항고)

6. 대금지급기한까지 대금납부 및 소유권이전등기의 촉탁 

7. 배당깅일 및 배당실시(경매절차 종료)

※매수자 명도절차 진행