임차인이 꼭 알아야 할 대항력이란?

다가구 전세의 위험성에 대해 포스팅 하려다가 아무래도 기본적인 상식들을 짚고 넘어가야 할것 같아 대항력에 대해서 알아보고 다음에 임대차보호법과 우선변제권에 대해서 간단히 알아 

보도록 하겠습니다. 이 대항력이나 우선변제권을 왜 알아야 하는 것일까요? 성인이라면 반드시 부동산을 경험하게 되고 임대차를 경험하게 될 확률이 굉장히 높습니다.  주택 임대차에 있어 

전입신고하고 확정일자만 받으면 끝 아냐? 이런 생각 하실수도 있지만, 특히 빌라등의 임대차를 생각하고 계신분은 절대 그렇게 생각하시면 절대 안됩니다. 

대항력 ?? 

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사실 임차인분들뿐 아니라 임대인도 알아야 할 대항력이란 임차 주택이 양도 및 경매 등에 의해 주택 소유권에 변동이 생길시에 임차인의 계약상 그 존속 기간을 보장받으며 또한 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말하는 것입니다. 

*경매에서의 '대항력있다' 라는 말의 의미는 매수인이 보증금을 내줄 때까지 거주할 수 있는 권리를 말하지만, 매각 대금에서 보증금을 배당받을 권리를 뜻하는건 아닙니다. 

1. 주택 임차인이 민법상 임차권 등기를 하면 등기한 즉시 대항력과 우선변제권이 발생합니다. 

*우선변제권은 다음 포스팅에 이어서 하겠으나 설명을 돕기 위해 간단히 설명 하자면 경매나 공매시 임차주택의 환가 대금에서 후순위 권리자 보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것으로, 임대차 보호법상 임차인의 우선변제권은 임차인의 확정일자를 받은 경우 해당 임차 주택이 경, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락 대금에서 다른 후순위 권리자 보다 먼저 배당받을 수 있는 권리를 말하는 것입니다. 

2. 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일(다음 날)부터 제 3자에 대항력이 인정 됩니다. 전입신고를 한때에는 주민등록이 된것으로 보며, 확정일자는 대항요건은 아닙니다. 

3. 주택이 매매된 경우에는 대항력 발생 시기가 매수인의 소유권 이전등기 일자보다 빨라야 매수인에게 대항할 수 있습니다. 

4. 주택이 경매된 경우에는 대항력 발생 시기가 최선순위 저당권 설정 등기일(말소기준권리)보다 빨라야 경락인에게 대항할수 있습니다. 

*말소기준권리란 부동산 경매에서 부동산이 낙찰되었을 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리 입니다. 

5. 임차 주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.  따라서 종전 임대인은 임대차 관계에서 벗어나 보증금을 반환할 의무가 없고, 임차 주택의 양수인이 보증금을 반환할 의무를 부담합니다. 

6. 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차 주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기 함으로서 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있으며, 그러한 경우에는 양도인이 임차인에 대한 보증금 반환 채무는 소멸하지 않습니다. 

7. 일반 매매는 대항력 요건을 갖추면 대항력이 충족되지만, 경매 공매에서는 대항력이 있으려면 대항력 기산일이 말소 기준 등기보다 빨라야 합니다. 

8. 주택 인도와 전입이 같은 날은 그 익일부터, 서로 다른 날은 늦은 날짜의 익일부터 대항력의 효력이 발생하게 됩니다. 

마지막으로 제일중요한 것 

주택 임차시 전입신고 및 확정일자 무조건 받자 

다음 포스팅은 더욱더 중요한 보증금의 우선변제권과 소액보증금 최우선변제권에 대하여 포스팅 하겠습니다.