필수상식 소액보증금 최우선변제권

최우선변제권과 소액보증금의 보호 

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지난 포스팅 대항력과 우선변제권에 대해서 한번 읽어 보시고 오시면 본 포스팅이 더욱 도움 되실 거 같습니다 ~! 

최우선변제권이란 무엇일까요? 주택 임차시에 최우선변제권과 소액보증금에 대해서는 꼭 알고 넘어가셔야 내 소중한 보증금을 혹시 모를 사고에 대비하여 지킬 수 있고 또한 물건에 따라서 저렴한 월세를 구할 수 있는 방법이 되기도 합니다. 

1. 최우선변제권이란 무엇일까? 주택 임대차보호법에 의하여 임차 주택(대지 포함) 경매나 공매로 넘어가게 되었을 경우 소액보증금의 일정액을 순위와 상관없이 채무 등의 모든 담보물권, 세금 등의 모든 조세채권보다도 우선하여 변제받는 권리를 뜻합니다.  이경우 임차인은 주택에 대한 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추어야 합니다. 

단, 모든 순위와 상관없이 최우선으로 보호를 적용받기에 확정일자는 요건은 아닙니다.  

(그래도 전입 할때는 무조건 확정일자 받아 두세요. ) 

2. 보증금이 소액보증금에 해당하여야 합니다.  소액보증금 중 일정액까지만 최우선변제를 받을 수 있는 것입니다. 

3. 낙찰 가격의 1/2 범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제받게 됩니다.  단 최종 3개월 임금채권과 3년간 퇴직금과는 동 순위로 배당받게 되어,  이런 경우 안분배당이이루어 집니다. 

4. 경매개시결정 기입등기 전에 대항력 요건(주택인도와 전입신고)을 갖춰야 합니다. 

5. 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 합니다. 

6. 맨 밑의 사진 표 참조하여 만약 서울시의 주택을 2016년 4월에 계약하고 전입하여 살고 있다가 경매로 넘어갔을 경우 1억 원 이하 3천4백만 원 이상의 소액보증금을 보호 받을 수 있어서 만약 보증금이 3천만 원 이었다면 경매가 되어도 그 어떤 순위보다 먼저 하여 3천만 원을 보장 받을 수 있는것입니다.  만약 보증금이 1억 원이었다면 1억 원 중의 일정액 3천4백만 원까지를 보장 받을수 있다는 것입니다.  

따라서 현실적으로 가격이 높은 전세보증금을 지키긴 어렵지만 월세 계약 등의 비교적 저렴한 보증금 일시에는 보증금의 액수에 따라 일정액이나 전액을 보호 받을수 있는 것입니다.  따라서 소액보증금의 보증금 범위와 최우선변제금액을 확인하여 특히 융자가 있는 주택의 계약 시 좀 더 신중하셔야 합니다. 

7. 한가지 기억하셔야 할 것은 최우선변제권은 말 그대로 최우선으로 보호받지만 배당순위에서 최종 3개월 임금채권과 3년간 퇴직금은 소액보증금과 동순위라서 임금채권 등이 발생할 경우는 소액보증금과 안분배당이 이루어짐을 기억하셔야 합니다.   

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소액보증금 최우선변제권에 대하여 좀 더 쉽게 풀어서 설명하자면, 자신이 세 들어 사는 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 경우, 자신이 임차한 날짜보다 먼저 은행권 등의 대출이 그 주택에 있다면, 은행이 먼저 배당을 받고 임차인이 그다음으로 배당을 받는 게 배당순위에 의한 순서여서 만약 경매 낙찰금액이 은행 등의 대출금액보다 적다면 임차인은 은행대출보다 순위가 늦은 후순위권리자이기에 한판도 보증금을 못 받고 집을 비워줘야 할 수도 있습니다. 그러나, 사회적 약자를 보호하는 차원에서 임차보증금이 소액인 경우 에는 보증금의 일정액을 보장해주는 것이 최우선변제 제도의 핵심입니다. 

맨 밑에 첨부한 사진의 표를 참고하여 예를 한번 들어 보도록 하겠습니다.  표를 참조하여 세종시 기준 2016년 3월 30일 이전 임차 보증금의 4천5백만 원 이하라고 가정 한다면 1천5백만 원은 은행보다도 먼저 최우선으로 받을 수 있었습니다.  2016년 3월 31일부터 이 최우선변제권의 범위가 확대되어 보증금이 6천만 원 이하라면 2천만 원까지 보호 받을 수 있게 됐습니다. 

한자기 주의해야 할 점은 여기서 말하는 날짜는 임대차 계약일이 아니라 담보 물권 설정일(은행 대출일) 기준이라는 점입니다. 예를 들어, 2016년 5월 현재 새로움 임대차 계약을 하더라도 임차하려는 주택의 대출이 2015년도에 이미 실행되었다면, 6천만원  이하 2천만 원 보장이 아니라 4천5백만 원 이하 1천5백만 원만 보장받는 것입니다. 

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전혀 모르셨던 분들도 지난 포스팅 대항력 -> 우선변제권 -> 최우선변제권 순서대로 정독 해소비면 조금이나마 이해가 되실 거라 생각됩니다.   임차하시는 분들은 이 정도 상식을 전부는 아니더라도 핵심은 꼭 기억하셔서 소중한 보증금을 잃어버리게 되는 경우가 절대 없기를 빌겠습니다.  

만약 현재 사는 주택이 경매로 넘어갈 거 같으면 지체없이 바로 경매 전문가와 상담을 받으시길 바랍니다.  

<지역별, 기간별 소액보증금 범위와 최우선변제금액>