고덕신도시 분양권 투자에 관한 생각

평택 고덕신도시는 수도권 2기 마지막 신도시로서 총면적 400만평의 5만 6천 세대로 약 14만 명을 수용할 수 있는 경기도 최남부 측의  신도시로서 미군기지 이전과 수도권 균형 발전을 위해 남주지역의 생활한경 개선 및 자족성 강화를 위해 태어난 도시 입니다. 

오늘 고덕신도시에 관해 얘기하는 것은 바로 내일 고덕 풍경채가 오픈날이기 때문입니다.  3월에 굵직한 신규분양들이 있었는데요. 부산을 제외하더라도 서울 백련산sk뷰도 있었고 그 전에 삼송 아이파크주상복합도 있었네요.  후에는 핫하고 핫한 고덕신도시 첫번째로 파라곤이 있었구요, 공공분양 자연앤자이도 있었습니다. 내일은 첫번째 분양 삼형제중 개인적으로 가장 핫할것으로 예상되는 풍경채 오픈을 맞아 고덕신도시 분양권 투자에 대한 개인적인 생각을 포스팅 합니다. 

 

고덕지구는 현재 3단계로 단계별 시행 계획을 가지고 있습니다. 먼저 확인해 보시죠 

1단계는 서정리 역세권 중심으로 개발합니다. 서정리 역세권중심의 거점개발과 특화 기능의 수요유도, 기존 기반시설의 이용 및 접근성 제고와 기반시설 초기투입비 최소화한 개발방향 입니다. 

2단계는 행정타운 중심으로 개발 행정기관 조기입주로 지역수요 유인, 중앙공원 중심의 개발, 문화공원 등 녹지 공간 확보 및 중심상업 업무지역의 활성화의 개발방향 입니다. 

3단계는 국제교류특구 에듀타운 유치 및 주거지 확충의 개발방향 입니다. 

또한 가장 특이점으로 삼성전자를 안고 간다는 것인데요. 총 120만평의 엄청난 규모로 삼성전자 산업부지가 확정이고 그 중 23만평은 2015 조기 착공이 시작 되었습니다. 

떳다방이나 업자들 들리는 얘기로 파라곤은 초피가 엄청나게 형성 되었다고 합니다.   

(초피 얘기가 나와서 하는 말인데  분양권 전매제한 1년인 고덕지구에서 지금 거래하는 것은 불법인건 당연히 아시겠지요~?) 

근데 아무리 그래도 파라곤은 분양가가 너무 비쌌다고 생각 됩니다.  동탄 2지구와 비슷한 가격이니 가격적인 면에선 살짝 걱정이 됩니다.  하지만 보란듯이 무슨 걱정이냐는듯 파라곤과 자이 둘다 엄청난 경쟁률을 보여주며 내일 있을 풍경채도 많은 이들이 전국에서 주시하고 있을겁니다. 

미분양의 도시 평택에서 아무리 삼성전자가 있다고 하더라도 이렇게 청약경쟁률의 열기가 뜨거운 이유는 무엇일까? 

가장 큰 이유는 바로 전국장이기 때문입니다.  현재 분양 물량이 50%는 평택 시민 및 경기도 에게 돌아갔고 나머지 50%는 기타지역으로서 전국에서 청약이 가능 하기 때문입니다.  

작년 8월부터 기타지역 청약이 가능했던 세종시의 엄청난 경쟁률을 떠올리시면 될것 같습니다. 

또 분양권 전매제한이 계약일로부터 1년 입니다.  현재 서울과 수도권 주요 분양 예정지역과 세종시와 부산등등 전국의 주요 분양 예정 지역은 11.3 부동산 대책 이후 사실상 분양권전매가 금지 된 상태에서 고덕지구처럼 입지 좋은 곳에 분양권 전매 제한도 1년이니 전국의 갈 곳 잃은 통장이 다 모였다고 생각 됩니다.  

이것은 순전히 제 생각일 뿐이지만 제가 걱정되는 것은 전국에서 업자들의 청약이 너무 많이 몰린 것은 아닌가 하는 것입니다.  실거주 목적은 괜찮다고 봅니다.  하지만 투자 목적으로 고려 중이신 분들은 분위기에만 휩쓸려 묻지마 투자 하지 마시고 찬찬히 잘 따져보시길 바랍니다. 

고덕이 매우 우수한 입지와 계획을 갖고 있기에 장기적 목적 실거주로선 훌륭하다고 생각 되지만 단기적으로 봤을때 지금 너무 과도한 프리미엄이 붙었다고 생각 됩니다.  게다가 분양가가 싸지 않지요 

지금 이 과도한 열기를 1년후까지 끌고 갈 수 있을지가 제일 의문 입니다.  

미분양의 도시 평택에서 이정도 열기가 있으니 역시 입지가 좋으면 최고구나 라는 생각할수도 있고 그게 틀린 생각은 아니지만 지금 분위기에 휩쓸려 묻지마 투자와 업자들 통장이 너무 많이 몰렸다는 생각을 지울수 없습니다.  이게 제 걱정으로 끝났으면 좋겠습니다. 

미래는 아무도 모르는 것인데 제가 장담할순 없지만 그렇다고 해서 이거 혹시 마이너스피 나는건 아니야 라고 걱정할 수준이라고 말씀드리는건 절대 아닙니다.  오히려 1년후 적정선의 프리미엄을 유지할것이라고 개인적으론 예측 중입니다.  

다만 현재 열기와 분위기에 휩쓸려 불법적인 거래가 왕성해지고 피해를 보시는 분들이 생기실까 걱정되는 분분을 얘기한 것입니다. 

사실 단점은 장점보다 찾기 쉬운 법입니다. 저도 고덕이 정말 매력적이라고 생각합니다.  다만 초기 분양가의 아쉬움과 전국에서 몰린 통장이 많아 너무 과도한 열기가 걱정 입니다.  

초피 자체가 불법이라 시세라던지 장이 어떻게 흘러가는지 본문에 이야기 하긴 어렵지만 좀 걱정되는 수준이긴 합니다.  

진정 초피 소문만 듣고 단기 회전 생각하고 묻지마 투자 하시는 분들은 없길 바랍니다.