경매공부 - 경매의 절차 상세히 알아보기

1. 경매신청 (채권자)

- 서면으로 집행법원에 신청 합니다. 

- 강제집행에 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 집행관 수수료 등 대략금액을 예납 하여야 합니다. 

★★필수서류(추가서류 있음)★★

1)강제집행(경매)

① 집행력있는 정본

② 집행개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류

 : 집행권원의 송달증명서, 집행뭔 및 증명서의 송달증명서, 담보제공의 증명서와, 그 등본의 송달증명서, 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서등 

③ 민사집행법 제81조 제1항의 서류(등기사항 증명서 등)

④ 기타의 첨부서류

2) 임의 경매

① 담보권의 존재를 증명하는 서류.

 - 통상 등기부등본, 근저당권설정계약서

② 채무자 또는 담보권설정자의 소유를 증명하는 서류(등기된 물건이 아닌 경우)

2. 경매 준비 (집행법원)

1) 경매개시 결정

- 접수 후 집행대상 부동산의 소유권에 관한 조사, 압류금지부동산여부, 파산, 화의, 화의정리절차 진행 여부 조사 

- 요건구비 시 접수일로부터 2일이내 경매개시 결정을 하고 부동산 압류를 명함(등기 촉탁)

- 압류의 효력은 채무자에게 송달된 때, 혹은 기입등기가 된 때 발효.

① 처분제한의 효력

② 시효중단의 효력

③ 채무자의 관리, 이용은 허용되나 필요시 침해방지 조치

2) 경매개시 송달

- 채무자에게(등기 후 혹은 등기촉탁 후 1주 경과) 송달. 미고지시 경매 절차 유효하게 진행될 수 없음. 

3) 배당요구의 종기결정 및 공고

- 배당을 받을 수 있는 채권자의 범위를 결정하는 기준

- 압류효력발생일로부터 1주일 이내, 2~3개월의 시간을 두고 정해지며(통상 첫 매각기일의 1월 이내), 인터넷법원경매공고란 또는 법원게시판에 게시하여 공고, 이해관계인에 대한 고지는 등기 우편으로 합니다. 

※이해관계인의 범위

① 압류채권자와 집행력있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자.

 : 경매신청채권자, 조세채권에 의한 압류채권자, 집행정본에 의한 배당요구 채권자

*가압류채권자는 해당 안됨

② 채무자 및 소유자

: 집행채무자, 물상보증인, 제3취득자, 파산관재인

③등기부에 기입된 부동산 위의 권리자

: 지상권자, 전세권자, 임차권등기자, 담보권자, 공유지분소유자, 가등기담보권자, 소유권이전에 관한 가등기권리자

④ 등기부에 기입되지 않은 부동산 위의 관리자

: 법정지상권자, 유치권자, 점유권자, 건물 등기있는 토지임차인, 대항요건 갖춘 주택임차인 및 상가임차인 

--> 매각허가결정이 있을 때까지 집행법원에 신고를 하고, 그 권리를 증명 하여야 하며, 설사 권리를 가지고 있다하더라도 신고하지 않으면 이해관계인이 될 수 없음. 

4) 채권신고의 최고 및 공공기관에 대한 최고

- 채권신고 및 배당요구 신청

5) 현황조사

- 법원의 명에 의해 집행관이 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 대해 조사하고, 현황조사보고서를 작성하여 매각기일 1주 전까지 법원에 비치하여야 함. 

6) 부동산의 평가와 최저매각가격의 결정

- 법원의 명에 의해 감정인이 감정평가서를 작성하여 법원에 제출하면 이를 참고로 최저매각가격 결정. 

7) 매각물건명세서 작성 

- 법원은 부동산의 권리관계를 쉽게 알아볼 수 있도록 등기부등본 등, 현황보고서, 감정평가서를 자료로 작성한다. 그내용은 

① 부동산의 표시

② 부동산의 점유자와 점유의 근원, 점유할 수 잇는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술

③ 등기된 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것. 

④ 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요 등 기재

**무잉여의 경우 경매 취소

- 압류채권자의 채권에 우선하는 부담이 배당예상액을 초과하는 무잉여 예상시 압류채권자에 이를 통지. 1주일 이내에 압류채권자가 충분한 가격으로 매수신고 하지 않으면 경매 취소. 

3. 매각기일, 매각결정기일의 지정, 공고, 통지 

- 앞의 준비가 끝나면 매각조건, 매각기일, 매각결정기일을 정하여 매각기일의 2주전까지 공고한다 

- 이해관계인에 통지 하여야 하며, 통지의 흠결은 매각허가결정 항고사유. 

- 채권자나 채무자의 신청에 의해 매각기일이 변경되기고 하고, 통상 2회 6월 넘길 수 없음. 

- 매각기일에 최고가 매수신고인이 결정된 후 , 인해관계인의 진술을 듣고 매각절차의 적법여부를 심사하여, 매각허가 또는 불허가의 결정을 선고하는 기일이 매각결정기일이며 매각기일로부터 1주 이내로 정하여 진다. 

4. 매각의 실시 

1) 매각장소

- 법원 안 

2) 입찰표, 입찰봉투, 입찰사건목록, 매각물건명세서의 비치

3) 동시입찰의 원칙

4) 입찰의 진행

- 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본 열람 및 특별매각조건등 고지

- 입찰표의 제출을 최고하고, 입찰마감시간(최고 후 1시간 이후) 및 개찰 시각을 고지함으로써 입찰시작

- 매수신청인은 입찰표를 작성하여 입찰보증금과 함께 봉투에 넣어 집행관에게 제출 (임찰함에 투찰)

① 사건번호와 부동산의 표시

② 입찰자의 이름과 주소

③ 대리인에 의한 입찰일 경우 대리인의 이름과 주소

④ 입찰가격

5. 매각의 종결

1) 입찰마감 및 개찰

2) 최고가 매수신고인의 결정

3) 차순위 매수신고인의 결정

- 신고액이 최고가매수신고액에서 보증금을 뺀 금액을 넘을 경우에만 가능 

4) 매각신고 종결 고지

- 집행관은 최고가 매수신고인의 성명과 가격을 부르고, 차순위 매수신고 최고를 한 뒤, 적법한 차순위 매수신고가 있으면 차순위 매수신고인을 정하여 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지

5) 패찰한 매수신고인들에게 보증금 즉시 반환

* 대리입찰과 공동입찰

6. 매각결정 절차

- 매각결정기일에 법원은 법원 안에서 매각의 허부에 대하여 이해관계인의 진술을 듣고, 법정에 이의사유가 있는지 여부를 조사 후 매각의 허가 또는 불허가를 결정

- 매각허가에 관한 이의는 매각허가가 있을때까지 신청하여야 한다

- 매각허가에 대한 이의사유는 민사집행법 제121조에 열거된 것에 한정 한다

① 강제집행을 허가 할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을때 

: 강제집행의 요건, 강제집행개시의 요건, 경매신청의 요건이 흠결된 경우

② 최고가 매수신고인이 매수할 능력이나 자격이 없을 때 

- 미성년자, 금치산자, 한정치산자 등 법률행위 능력이 없는 경우

- 관청의 증명이나 허가 미흡, 집행관, 감정인, 전 매수인 등 

③ 자격이 없는 자가 대리인을 내세워 매수 신고한 경우

④ 최저매각가격의 결정, 매각물건명세서의 작성에 중대한 하자 있을 때 

⑤ 부동산이 현저히 훼손 되거나, 중대한 권리관계의 변동이 있는 경우 

- 매각불허가의 경우 재매각 또는 매각절차의 종결

① 이해관계인의 매각허가에 대한 이의신청이 정당하다고 인정한 때 

② 직권으로 매각을 허가하지 아니할 사유가 있는 때- 위 이의사유 존재 

③ 과잉매각 되는 경우

7. 매각허가여부에 대한 즉시항고

- 매각허가여부에 대한 불복방법은 즉시항고에 한 함, 원 결정을 고지한 날로 부터 1주일 이내에 제기하여야 한다 (이 기간이 지나면 매각 확정) 

- 항고의 제기는 집행법원에 대하여 항고장을 제출하여야 함. 

- 항고를 하고자 하는 자는 보증으로 매각대금의 1/10에 해당하는 현금, 유가증권을 공탁하여야 한다. 이 경우 채무자나 소유자가 한 항고가 기각될 경우에는 보증금을 돌려 받지 못한다. 그 밖의 이해관계인이 한 항고가 기각시엔 항고한 날로부터 항고 기각결정이 확정된 날까지의 일수로 대법원 규칙이 정한 이율에 의한 이자금액만큼을 돌려받지 못한다. 

8. 새매각

- 매수신고인이 없어 매수인이 결정되지 않았을 경우, 다시 기일을 정하여 실시하는 매각으로 최저매각가격을 저감하여 실시. 대개 1월 이내의 기간으로 정해 진다

- 매각허가에 대한 이의가 인정되어 매각을 허가하지 않고, 최저매각가격의 저감없이 다시 이루어지는 경우도 있음. 

9. 재매각 

- 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 의무를 이행하지 않고, 차순위 매수신고인이 없는 경우, 최저매각가격의 저감없이 새로 기일을 정하여 이루어 진다. 

- 재매각의 경우 매수신청에 대한 보증을 강화하여 최저매각가격의 20%를 보증으로 제출한다. 

- 매수인이 재매각기일의 3일전까지 대금 및 연체이자 납입시 매각 확정되고 재매각 취소(*차순위매수신고인이 있을 경우의 특수 사례)

10. 매각대금의 납입

- 매각허가결정이 확정되면 대금의 지급기한을 정하여 매수인과 차순위 매수신고인에게 통지 

- 대금지급기한은 확정일로부터 1월이내의 날로 정해지며, 매수인은 기한내 언제든지 매각대금을 납부하여 소유권을 취득할 수 있다. 

- 매수인은 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙이 있으면 대금의 납입에 갈음하여 채무를 인수할 수 있으며, 인수그ㅏㅁ액을 제외한 금액을 배당기일에 낼 수 있다 <채무 인수>

- 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다.  <상계신청>

※ 대금납부의 실무 절차

담당 경매계에 가서 납부명령서 수령 -> 납부명령서 작성하여 법원별 취급은행에 납부 _> 취급은행으로 부터 법원보관금 영수증 수령 

11. 소유권 이전 등기 등의 촉탁

- 매각대금 납입한 때 매수인은 소유권을 취득한다. 

- 대금납입 후 매수인은 아래 서류를 법원에 제출하여 소유권 등기 및 등기부 상 말소할 내용의 정리를 촉탁 

: 주민등록표 등본, 등록세영수필통지서 및 영수필확인서, 국민주택채권 매입필증

- 등기부상 촉탁 되는 내용

① 소유권이전등기

② 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입의 말소

: 말소기준권리 이후의 용익물권 등기, 임차권의 등기, 소유권이전등기, 가등기, 가압류, 가처분 등기 등 

③ 경매개시결정등기의 말소

- 등기촉탁 비용은 매수인 부담으로 법원에 지급

: 등기신청수수료, 촉탁서송부비용, 등기관이 등기필증을 법원에 송부하는 비용, 법원사무관이 등기필증을 매수인에게 송부하는 비용 등이 있고, 취등록세는 직접납입하고 영수필 확인서만 제출. 

12. 부동산 명도 

(명도 합의) → (인도명령 신청) → (명도 소송)

- 적법한 권원 없이 부동산을 점유하고 있는 소유자, 임차인 등에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 하는 법원의 명령으로, 대금을 낸 매수인이 대금납입일로부터 6개월 안에 신청하면 발하여 지며, 6개월이 지난 뒤에는 소유권에 기한 인도 또는 명도소송을 제기하여야 한다. 

- 인도명령을 신청할 수 있는 자는 매수인과 매수인의 상속인등 일반승계인에 한하며, 소유권을 양수 받은 양수인은 신청할 수 없음. 

- 상대방이 인도명령에 따르지 아니할 때는 집행관에게 집행을 위임하여 인도 집행하도록 함. 

13. 배당절차

1) 매각대금이 납입되면 법원은 배당기일을 지정하고, 배당표를 작성하여 배당을 실시

→ 매각대금을 납입하면 3일안에 배당기일을 정하되, 배당기일은 대금지급 후 4주 안의 날로 정하여야 한다. 

2) 배당기일이 지정되면 1주일 내에 이해관계인과 배당요구채권자에 통지하여야 한다. 

3) 배당요구의 방식

- 배당요구는 채권(원금, 이자, 비용, 그 밖의 부대채권)의 원인과 액수를 적은 서면신청

- 이자는 배당기일까지의 이자가 포함되나 배당기일이 정해지지 않아 정확한 액수를 계산할 수 없는 경우에는 이자율로 표시하여도 된다

- 비용은 우선변제 받는 집행비용뿐만 아니라 매각대금에서 변제 받을 수 있는 비용을 말하며, 배당요구서를 제출할 당시의 금액으로 적는다. 

ex) 배당요구를 위하여 지출한 비용, 지연손해배상채권, 본안소송비용, 이중압류채권자의 경매신청비용 등 

4) 계산서의 제출의 최고

- 배당기일이 정해지면 법원은 각 채권의 원금, 배당기일까지의 이자, 그 밖의 부대채권 및 집행비용을 적은 계산서를 1주일 안에 제출하도록 최고

5) 배당표의 작성

- 법원은 배당기일의 3일전까지 배당표의 원안을 작성하여 법원에 비치한 후 배당기일에 출석한 이해관계인 및 배당요구채권자를 심문하여 배당표 원안을 정정하여 확정. 

- 채무자를 제외한 이해관계인이나 배당요구채권자는 배당표 원안에 이의가 있을 경우 배당기일에 출석하여 이의를 진술하여야 하고, 미리 서면으로 이의할 수 없다. 

6) 배당기일의 실시 

(1) 배당표의 확정

- 배당표는 배당기일에 이해관계인의 이의가 없는 경우에는 배당표원안대로, 이해관계인의 합의가 있으면 합의한 내용대로 배당표가 확정

-배당표에 대한 이의가 있으면 그 이의 있는 부분에 한하여 배당표는 확정되지 않으며, 관계인의 이의를 정당하다고 인정하거나 다른 방법으로 합의한 때에는 이에 따라 배당표를 경정하여 배당을 실시 

* 이의가 있을 경우 배당기일 오후에 판사의 2차 심리 있음. 

- 채무인수, 차액지급방식에 의하여 배당을 실시하는 경우 매수인은 잔여액을 납부하여야 하고, 매수인이 인수한 채무나 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 제기된 때에는 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내어야 한다. 

- 배당기일에 이의가 완결되지 아니한 경우 집행력 있는 집행권원의 정본을 가지지 아니한 채권자에 대하여 이의한 채무자와 다른 채권자에 대하여 이의한 채권자는 배당이의의 소를 제기하여야 한다. 

- 집행력있는 집행권원의 정본을 가진 채권자에 대하여 이의한 채무자는 청구이의의 소를 제기하여야 한다. 

- 배당기일로부터 1주이내에 위의 소가 제기되지 아니하면 이의가 취하된 것으로 간주하여 집행법원은 배당을 실시하여야 한다. 

(2) 배당액의 지급  

- 배당기일에 출석하지 아니한 채권자가 예금계좌를 신고한 때에는 배당액을 예금계좌에 입금 

- 배당기일에 출석한 채권자에 대해서는 배당액을 지급한다.   

(3) 배당금의 공탁 

아래 사유 해당시 배당액을 공탁하여야 하며, 공탁 또는 계좌입금은 배당기일로부터 10일 안에 하여야 한다. 

① 채권에 정지조건 또는 불확정기한이 붙어 있는 때 

② 가압류채권자의 채권인 때 

③ 집행정지의 재판정본이 제출되어 이쓴 때 

④ 저당권설정의 가등기가 마쳐져 있는 때

⑤ 배당이의의 소가 제기된 때 

⑥ 배당금액의 공탁청구가 있는 때 

⑦ 채권자가 배당기일에 출석하지 아니한 때, 다만 계좌신고가 있는 경우 계좌로 입금 가능

⑧저당권부 채권에 대한 압류가 있을 때. 단, 저당권의 처분금지가처분은 저당권의 양도, 기타 처분을 금지하는 것이지 저당권의 실행을 금지하는 것은 아니므로 가처분의 효력은 배당금청구권에 미치지 않는다. 따라서 가처분권리자가 배당금의 지급을 저지하려면 그 지급전에 배당금청구권에 대하여 다시 지급금지가처분을 하여야 한다. 

⑨ 배당금청구권을 압류한 경우. 압류채권자는 민법상 공탁인 경우에는 추심명령이나 전부명령을  받아 수령할 수 있고, 집행공탁인 경우는 법원의 배당절차를 거쳐 수령할 수 있음. 

(4) 추가배당의 실시 

공탁된 배당액에 대하여 공탁사유의 소멸로 당해 채권자에게 배당할 수 없게 되는 경우에는 이의 여부에 관계 없이 모든 채권자를 대상으로 배당순위에 따라 추가로 배당한다. 

** 강제경매의 경우에는 가압류채권자의 피보전채권에 대하여 다른 채권자의 이의가 제기되지 아니한 경우에는 가압류 사유가 소멸되면 채무자에게 귀속 됨.