다가구주택 전세계약이 위험한 이유

다가구주택 전세계약의 위험성

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전세계약만큼 세입자에게 좋은 계약이 없습니다.  월세 낼 걱정 없지 집값 떨어질 걱정 없지 보유세나 재산세 안 내도 되지 얼마나 좋습니까? 하지만 보통 2년 단기 계약이기 때문에 자주 이사를 해야 하는 불편함이 있지요.. 전셋값이 오를 수도 있고요.  그래도 매력적인 게 전세계약입니다.  하지만 전세 계약은 일반 월세 계약보다는 훨씬 보증금의 액수가 크기에 계약체결 시 조심하셔야 합니다. 

다세대나 다가구주택은 일반 아파트 대비 전세보증금이 저렴하니 여건이 되시면 월세 아끼시기 위해 전세 들어가시는 분들이 많습니다.  모든 주택의 전세계약 시 주의해야 할 점이 있지만, 특히나 제일 조심해야 되는 게 바로 다가구 주택의 전세계약입니다.  

어쩔 때 보면 부동산 정말 완전히 모르시는 분들은 자기가 전세계약 맺어놓고 지금 사는 곳이 다가구 인지 다세대인지도 모르시는 분들도 존재합니다.  이거 진짜 위험한 거에요 ㅠㅠ 

또는 난 전입신고 확정일자 받았으니 안전해라고 생각하시는 분들도 있는데 이것도 위험한거에요.. 

본 포스팅을 읽기 전에 일전 포스팅했던 몇 가지를 시간이 되신다면 읽고 오셨으면 합니다. 

오른쪽 상단 '부동산 상식 및 생각' 카테고리에서 읽고 오셔도 되고 밑에 링크를 클릭하셔도 됩니다. 

http://tovy45.tistory.com/14 다세대주택과 다가구주택의 차이점

http://tovy45.tistory.com/15 대항력이란?

http://tovy45.tistory.com/16 우선변제권이란?

http://tovy45.tistory.com/17 최우선변제권과 소액보증금이란?

일단 다가구주택이란 쉽게 말해서 집주인 한 명에 여러 명의 세입자가 있는 형태의 주택인 것입니다.  아파트에는 한 개의 동이 있어도 각 호수별, 세대별마다 각자 집주인이 있기에 개별등기가 되어있지요? 

하지만 다가구 주택은 한 건물에 여러 세대가 있어도 집주인은 한 명이라는 말입니다.  건물주 한 명에 세입자 여러 명 이해되시죠? 

전세계약의 가장 큰 위험성은 무엇인가요?  바로 임차 주택의 경매 또는 공매로 넘어갔을 경우 입니다. 

중개사분이 말씀하실수 있습니다. 

" 이거 건물이 시세 10억원이고 지금 융자 4억 껴있는데 1억 전세 들어가는 건 위험하다고 볼 수 없어요~"

이런 식으로요. 

가정해보겠습니다. 

-지역 경기도 

-다가구 주택 시세 10억 원 

-1순위 융자금 4억 원

-2순위 전세 세입자 보증금 1억 원

-3순위 본인 전세 보증금 1억 원

-후순위 월세 계약자 13명 보증금 각 1천5백만 원

이렇게 가정을 해보고 만약 경매낙찰이 7억 원에 됐다고 생각해 볼게요 

그럼 일단 7억에서 1순위자 은행에서 융자금 4억 원을 가져가겠지요.  나머지 3억 원에서 2순위 세입자 1억 원 가져가면 남은 돈 2억 원에서 3순위인 본인이 1억 원을 가져올 수 있다고 생각할 수 있습니다.  

여기서 중요한 게 본인보다 확정일자가 늦지만 후순위 월세 세입자 13명입니다.  이 사람들은 보증금이 1천 5백만 원이라 주택 임대차보호법에 의해 소액보증금 최우선변제권에 의해 보호를 받습니다.  

위의 링크 포스팅을 전부 읽으신 분은 알겠지만, 소액보증금의 일정액은 최우선변제권에 의해 확정일자와 상관없이 즉 후순위권리자라도 1순위보다도 경매 환가 대금의 1/2안의 범위내에서 보증금 일정액을 최우선으로 보호받게 됩니다.  

지역을 경기도라 가정하였으니 경기도는 현재 보증금 8천만 원 이내라면 2천7백만 원까지 보호 받을 수 있으니 13명 전부 다 각 1천 5백만 원씩 합해서는 1억 9천5백만 원을 최우선으로 배당받아가는 것입니다. 본인은 8천만원이 넘는 1억이 보증금이니 최우선변제에 해당되지 않고요. 

최우선변제권을 적용해 다시 계산해 보겠습니다. 

낙찰가 7억 원 - 최우선변제금 19500만 원 = 5억5백만 원

5억5백만 원 - 1순위 융자금 4억 원  = 1억 2백만 원

1억2백만 원 - 2순위 세입자 보증금 1억 원 = 2백만 원 

3순위인 본인이 배당받을 수 있는 돈은 2백만 원이네요.  정말 눈물 나는 일이지요. 만약 여기서 배당 순위가 1순위인 임금채권이나 2순위인 조세 채무 까지 있다면 정말 한 푼도 못 받고 쫒겨 날수도 있습니다.  

물론 못 받은 보증금은 집주인에게 돌려받을 권리가 있지만, 집주인이 본인 소유 건물 경매로 넘어간 마당에 보증금 돌려받기란 대단히 어려운 게 현실입니다. 

이런일이 실제로 일어나냐고요?  네 실제로 일어납니다.  

그럼 난 융자 없는 곳으로 가면 되지 라고 생각하실 수 있습니다.  특히나 신축 빌라인 경우에 융자 없는 다가구주택이란 정말 찾기 힘듭니다. 

다가구 전세 계약 체결 전 중개사에게 요구해 임대인에게서 선순위 임차보증금과 임차 기간 등의 자료요청을 할 수 있는데요. 이 경우 임차인이 임대인의 인감증명서, 신분증 사본, 동의서를 받아 임대차계약 현황을 열람할 수 있습니다. 

하지만 이 또한 현실에서는 거의 불가능한 일입니다.  집주인이 인감증명서와 신분증 사본, 동의서를 내주는 일이 극히 드물고, 귀찮다는 이유로 기분 나쁘다는 이유로 전세 안 놓는다면서 자리를 박차고 나가버릴 수도 있습니다.  

다가구 얻을 때 잘 알려주는 중개사분들도 있지만 실제로 잘 모르는 중개사분들도 있고 이렇게 세세하게 따지면 사실상 전세 계약 자체가 힘들기에 요청하지 않는 이상 세세하게 말씀해 주시지 않습니다.  그리고 그 위험성을 말해줘도 기본적인 상식을 가지고 있지 않으면 이해하기가 쉽지 않겠지요? 

특히 이런 말만 믿고 계약 체결하시면 절대 안돼요 

" 집주인이 부동산 업자에요, 문제없어요 " 

" 집주인이 요 앞에서 상가도 몇 개 가지고 있는 부자예요. 절대 걱정하실 일 없어요 " 

" 집주인이 건물 몇 채 가지고 있어요. 절대 걱정할 일 없어요 " 

등등등등등 

다가구 전세 계약 체결하실 때는 매우 신중히 고려하시고 그 위험성을 잘 알고 계시길 바랍니다.  

그리고 요즘 다가구든 다세대든 진짜 입지 좋은 곳 아니면 낙찰가율이 아파트보다 훨씬 떨어진다는 점도 기억하셔야 합니다.  

살면서 금수저나 은수저 정도 물고 태어나지 않는 이상 임대차 계약 맺는 분들이 대부분이신데요.  조금 어렵기도 하지만 시간 되실때 천천히 알아 보시고 공부해 두셔서 한두푼 하는게 아니라 몇 천만원에서 몇 억원에 이르는 소중한 자산을 조심 또 조심하여 잃게 되지 않기를 간절히 바랍니다.