전세집 구할때 꼭 알자 우선변제권

우선변제권

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전세 들어갈 생각이시면 우선변제권에 대해서 좀 알아야 합니다.  바로 전 포스팅에서는 '대항력'에 대해서 포스팅 했으니 시간 되시는분은 그거 읽고 오면 더 좋습니다.  

전입신고하고 확정일자만 받는다고 다 되는 세상이 아닙니다.  알아 두셔야 할 기본적인 것들은 시간 되실때 알아 두시면 좋습니다.  누구나 임대인도 임차인도 될 수 있기 때문입니다. 

1. 우선변제권이란 경매 또는 공매시 임차 주택의 환가 대금에서 후순위 권리자 보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 말하는 것입니다.  이게 무슨말이냐면 내가 전세나 월세 들어가 살고 

있는집이 집주인의 채무 사정으로 인해 경매로 넘어갔을때 경락대금에서 후순위권보다 먼저 변제 받을 수 있다는 뜻입니다.  예를들어 내가 집을 얻을때 등기부등본을 보니 채무관계가 

없는 집, 즉 융자 없는 집이였다면 내가 1순위 우선변제권자가 됩니다.  후에 은행에서 대출을해도 나보다 날짜가 늦어 후순위권자가 되기 때문에 경매대금에서 1순위인 나부터 먼저 변제를 받고 2순위인 은행이 남은 대금에서 받아가는 거라고 생각하시면 됩니다.  

여기서 우선변제권을 보존받기 위해서는 일단 임대차보호법상의 임차인이 '대항요건'을 갖춘 후 '확정일자'를 받는것이 중요 합니다.  전입신고를 하였더라도 이 확정일자가 있어야 후에 

주택이 경매로 넘어갔을시 나의 순위가 보존 되는 것입니다.   

한 줄 요약 해보겠습니다. 언제나 강조하는 것이죠 

"임대차시 전입신고, 확정일자 필수" 

2. 대항력이 발생한 경우에만 확정일자의 효력이 발생 함을 잘 기억하셔야 합니다.  우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 상태에서 배당요구를 할수 있기 때문에, 대항요건 먼저 갖

구고 확정일자 받으면 확정일자를 받은 날, 대항 요건을 갖추기 이전에 확정일자를 받으면 대항요건을 갖춘 다음 날 발생하게 됩니다. 

대항요건에 대해서 잘 모르시겠는분은 바로 이전포스팅 대항력에 대해서 한번 읽어보시길 

3. 확정일자를 갖춘 임대차 계약서에 아파트의 명칭과 동 호수의 기재를 누락 했더라도 우선변제권은 인정될 수 있습니다. 

4. 임차인이 강제경매를 신청하는 경우는 반대 채무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시요건으로 하지 않습니다.  이말은 무쓴 뜻이면 난 나갈때 됐는데 내 보증금을 집주인이 안돌려줄때 

내가 직접 주택을 강제 경매신청 한 경우에,  현재 내가 해당 주택을 살고 있기에 방 안빼도 강제경매는 신청 할 수 있다는 말입니다. 

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임대인인 집주인은 다양한 채무 사정으로 인해 주택등이 부동산의 경매나 공매 대상이 될 수 있습니다.  또한 보증금을 받지 못한 임차인이 직접 강제경매를 신청 할수도 있구요.  특히 아파

트등의 주택 임차시 근저당권 즉 융자가 있는 주택으로 전입하게 되었다면 자신은 근저당권 보다 후순위 권리자가 되어 1순위인 근저당권자가 채권최고액을 먼저 배당받아 가고 자신은 후에 

남은 배당금액에서 내 보증금을 받아 갈 수 있다는 말입니다.  경매에서 말소기준권리라는게 있는데 이 경우는 1순위인 근저당권이 말소기준이 되기 때문에 경매가 낙찰 되면 1순위 근저당권

빼고는 모두 말소 됩니다.  이 말은 무슨 뜻이냐 하면 내가 2순위권이기 때문에 당연히도 배당금에서 근저당권의 채권최고액의 액수가 너무 클 경우 내 보증금을 일부만 배당받고 전부 받아

가지 못받았다 하였더라도 집주인에게 소송을 할 수 있는것 뿐이지 경매 낙찰자에게 부담이 되는것이기 때문에 내 소중한 보증금을 잃을수도 있는 것입니다. 

집이 경매로 넘어간 마당에 집주인에게 내 보증금을 돌려 받을 희망은 거의 없다고 보시는게 맞겠지요?  

따라서 액수가 큰 전세 임차시에는 해당 주택이 융자나, 채권등의 권리 관계가 등기부등본에 얽혀 있다면 해당 주택으로의 전입을 매우 신중히 고려해야 하는 것입니다.   뿐만 아니라 

등기부등본에 나와있지 않은 국세등의 세금 채무나, 임금채무 등은 최우선변제권에 의해 거의 

무조건 1순위이니 더욱 조심해야 하나 세금채무등은 집주인의 동의를 얻지 않은 이상 

알아보기 힘들기 때문에 내가 1순위가 아닐때에는 각별히 주의해야 합니다.  

경매를 조금 이해 하셔야 하는데 융자없는 집 즉 채무등이 전혀 없는 경우의 집에 전입하고 

확정일자를 받을시에는 내가 1순위가 되기 때문에 나보다 앞선 최우선변제권에 의해 보증금의 

일부를 돌려 받지 못하더라도 낙찰자의 부담문제가 있기 때문에 주택에 1순위로 전입하는것은 

더욱 안전한 것입니다.  

궁금한것이 있는분은 댓글로 남겨 주세요.  제가 알려 드릴수 있는것은 알려 드리도록 하겠습니다.. 

다음 포스팅은 소액보증금 최우선변제권에 대하여 알아 보도록 하겠습니다.