임차권등기명령, 미리미리 알아둬야 당하지 않는 주택임대차 필수상식

 

 

임차권등기명령 제도란?

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임차권등기명령 제도란 임대차기간이 종료 즉 계약 만료 되면 임대인은 당연히 임차보증금을 임차인에게 반환하고, 보증금을 반환받은 임차인은 당연히 임차건물을 임대인에게 반환하여야 합니다.

 

그러나 임대차기간이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 임차보증금을 반화하지 않으면 임차인은 이사를 가지 못하는 문제가 발생됩니다.

 

이런 일이 실제로 일어날까? 자신의 생각보다 훨씬 더 이런 일이 많이 일어 납니다.  특히 계약 만료시 주변의 주택공급량이 쏟아 질 때, 즉 주택을 찾는 수요보다 공급량이 월등히 많을 때 자주 일어 나는 일입니다.

 

계약기간은 만료 되고 나는 이사가야 하는데, 집주인이 집이 안나가 돈을 못주겠다고 하는 것이지요.

 

요즘 같은 시기는 더욱 조심하셔야 합니다.

 

일단 난 돈이 있으니 나가버리면 되지 라는 생각은 매우 위험한 생각 입니다. 그 이유는 보증금을 돌려 받지 못하고 이사를 가버리면 점유를 상실하는 상태가 되어 대항력과 우선변제권이 상실되어 행여 그집이 경매라도 넘어가게 된다면 상황에 따라 보증금을 한푼도 못 돌려 받을수도 있기 때문입니다.

 

이런한 문제를 해소하기 위해 주택임대차보호법을 개정하여 임차권등기명령제로를 신설하게 된 것입니다.

 

 

 

임차권등기명령의 효과

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임차권등기명령을 신청하게 되면 임차권등기가 등기부등본에 경료가 되고 등기부등본에 경료가 된걸 제대로 확인한 후 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다.

 

(등기부등본에 임차권등기가 괴어야 효력이 발생하므로 신청이 효력 발생 요건이 아니고 등기부등본 등기가 경료 되어야 효력발생임을 주의하셔야 합니다)

 

*대항력과 우선변제권을 잘 모르시는 분들은 제 블로그에 자세히 포스팅 했으니 시간 나시는 분들은 읽어보시기 권합니다.

 

 

http://tovy45.tistory.com/15 <대항력 포스팅>

 

http://tovy45.tistory.com/16 <우선변제권 포스팅>

 

 

 

임차권등기명령이 경료 되면 그 집으로 이사를 가서도 안되고 가려는 사람도 없습니다. 때문에 집주인은 임차권등기를 말소 하고 싶어질텐데, 이것은 동시이행 관계는 아니고 집주인이 보증금을 반환한 후에 임차인이 말소를 해주는 것입니다.

 

 

*여기서 중요한 팁을 하나 말씀 드리자면 이 임차권등기명령은 한번 등기부등본에 남게 되면 말소를 한다 해도 말소사항을 포함한 등기부등본 열람시에 모두 기록되어 있으므로 마치 전과기록처럼 남게 되는 것입니다. 따라서 주택임대차시 임차인분들은 등기부등본 확인시 혹시라도 임차권등기명령이 경료되었던적이 있고,  당시의 소유주가 현재도 소유주라면 주택임대차를 신중하게 고려하시는게 바람직할 것입니다.

 

 

 

임차권등기명령의 요건 및 절차 등

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1. 요건

 

ㄱ. 임대차기간이 종료되어야 한다 : 임대차기간이 종료되지 않으면 임차권등기명령신청을 할 수 없다. 그러므로 임차인 사정으로 임대기간이 종료되기 전에 이사를 가고자 하는 경우에는 임차권등기명령신청을 할 수 없다.

 

 

* 위 법조문을 잘 읽어보시고 여기서 조심하셔야 하는게 또 하나 있습니다. 임대차기간이 종료 되기 전에 아직 보증금을 돌려 받지 못한 상태에서 내 상황에 맞추어 먼저 이사를 가버리고 집주인에게 만료 되는 날 보증금을 받기로 구두약속을 한상태로 집을 내어주면 대항력을 상실하게 되므로 행여라도 모를 사고에 대비해 항상 주의를 기울이셔야 합니다.

 

 

ㄴ. 임대인이 임차보증금을 반환하지 않아야 한다 : 임대인이 임차보증금 전액을 반환하지 않은 경우뿐만 아니라 일부라도 반환하지 않은 경우에는 임차권등기명령신청을 할 수 있다.

 

 

 

2. 절차

 

ㄱ. 신청장소 : 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 · 지방법원지원 또는 시 · 군 법원에 신청하여야 한다. 임차주택의 소재지를 기준으로 관할이 정해진다는 것을 특히 주의해야 한다.

 

 

ㄴ. 신청서 제출 : 임차권등기명령의 신청서에는 다음의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된사실을 소명하여야 한다.

 

ⓐ 신청의 취지 및 이유

 

ⓑ 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)

 

ⓒ 임차권등기의 원인이 된 사실 (임차인이 동법에 의한 대항력을 취득하였거나 확정일자를 받아 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

 

ⓓ 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항.

 

 

ㄷ. 임차권등기 명령의 집행 : 임차권등기의 촉탁, 등기공무원의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. 임차권등기명령신청을 받은 임차주택 소재지 지방법원 등은 다음 사항에 대하여는 민사집행법 규정을 준용하여 임차권등기명령을 집행한다.

 

ⓐ 임차권등기명령의 신청에 대한 재판

 

ⓑ 임차권등기멸영의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판

 

ⓒ 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판

 

ⓓ 임차권등기명령의 집행

 

 

 

ㄹ. 비용 및 불복 : 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. 또한 임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.

 

 

 

ㅁ. 금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

 

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