신규 입주 아파트, 분양권 전세 계약시 주의사항

2018년 약 10여년 이례 최대의 입주물량이 기다리고 있습니다. 입주 물량이 많은 도시는 전세, 월세 물량이 쏟아질 텐데요. 

대규모 입주 아파트일수록 새 아파트 임에도 불구하고 첫 입주 시 상대적으로 전세가나 월세가가 저렴해 신혼부부 등의 젊은 세대 층에게 특히 인기가 많습니다. 

입주를 앞둔 신규 아파트는 보통 입주 3개월 정도 전부터 전세계약이 미리 이루어 집니다. 이런 신규 아파트는 미등기 상태이며, 이는 분양권 상태에서의 전세계약을 맺는거라 일반 기존 아파트의 임대차계약시보다 훨씬 더 신경써야 할 부분들이 많습니다. 

그리고 분양권 소유주들은 대부분 임차인으로부터 받을 전세 보증금으로 잔금을 치루는 경우가 많고 분양대금을 완납해야 소유권이전등기가 완료 되는 것이기에 좀 더 주의사항을 각별히 챙겨야 합니다. 

분양계약서 원본 확인

분양계약서 원본으로 소유자가 맞는지 확실히 확인해야 합니다. 소유자 남편, 부인 자식 등등 가족이라 해도 절대 그냥 넘어가지 마시고 소유자의 확인을 반드시 거치고 계약금, 잔금등 모두 소유자 통장으로 입금하는 것이 바람직 합니다. 

분양계약서 확인 시, 전매가 이루어진 적이 없는 원분양자라면 분양계약서상에 날인한 매수인이 소유권자이며, 전매가 이루어진적이 있다면 계약서 뒷 쪽의 권리의무 승계내역란의 마지막 양수인이 최종 소유자 입니다. 

분양권 가압류, 가처분 여부 확인

분양권에 가압류와 가처분 여부를 확인해야 합니다. 등기부등본이 없는데 무슨 가압류 가처분의 대상이 되느냐라고 간혹 말씀 하시는 분도 있는데 분양권은 말그대로 분양 받을 수 있는 권리이자, 부동산에 관한 권리이전 청구권에 해당 되기 때문에 분양권도 가압류, 가처분의 대상이 됩니다. 

따라서 반드시 가압류, 가처분 여부를 확인하셔야 하며, 부동산을 꼈을 시 공인중개사가 알아서 해주겠지만 혹시 모를 사고에 대비해 공인중개사께 확인 여부를 안내 받고, 개인간 거래시에는 분양사무소나, 시행사에 문의해 가압류 가처분 여부 확인을 각별히 주의하여 알아 보시기 바랍니다. 

계약 후, 잔금 일자는 평일로 맞춘다

계약 후, 잔금 일자는 평일로 해야지만, 소유주가 전세보증금을 받는 즉시 분양대금을 완납하는 것을 확인할 수 있습니다. 

그리고 특약사항으로 소유주가 분양대금 잔금을 전세보증금 잔금 날짜에 완납하지 않을 경우, 계약을 해지한다는 조건을 명시하는게 좋으며, 분양대금 완납시 동행 조건을 명시할 수도 있고, 그래야 좀 더 안전합니다. 

반드시 확정일자와 전입신고를 할 것

분양권 상태에서의 임대차 계약도 주택임대차보호법을 적용 받기 때문에, 반드시 확정일자와 전입신고를 하셔어 대항력과 우선변제권을 취득하셔야 합니다. 

임대인 주의사항

임대인도 신규아파트를 전세/월세를 놓는 경우, 임차인에게 입주아파트 하자처리를 꼭 부탁 하고, 수리 받을수 있도록 부탁 하여야 합니다.