경매공부 - 권리별 분석 요령 2

권리별 분석 요령 2 

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4) 최우선변제권(소액보증금의 보호)

(1) 최우선변제권 이란? 

- 주택임대차보호법 제 8조에 의하여 임차주택의 경매 공매시 소액임차인의 보증금 중 일정액을 순위와 관계없이 모든 담보물권, 모든 조세채권보다도 우선하여 변제받는 권리를 말한다. 최우선변제권의 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 1/2범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 면제받게 되는데, 다만 최종 3개월 임금채권과 3년간 퇴직금과는 동 순위로 배당 된다. 

(2) 최우선변제의 요건

① 보증금이 소액에 해달할 것

② 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건(주택인도와 전입신고)을 갖출 것

③ 배당요구종기일까지 배당요구를 할 것이다. 

※ 범위와 기준(2014. 1. 1.일 주임법 개정) : 임대차보호법표 참조

※ 현행법의 적용여부에 대한 판단 기준은 최선순위 담보물권 설정일 기준으로 한다. 

※ 담보물권을 취득한 자는 취득 당시의 소액보증금의 저항을 받는다. 

※ 최우선변제금 총액은 주택매각가액의 1/2을 한도로 안분비례배당한다. 

※ 부부가 계약을 쪼개 놓은 경우에도 1인의 임차인으로 본다. 

5) 주택임대차 보호법의 쟁점

(1) 주택임대차보호법의 적용범위 

-건물의 용도-

주거용 건물은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면 건축물대장의 용도란에 주거용으로 기재되어 있지 않더라도 본 법의 적용을 받게 된다. 따라서 공부상 주거용으로 기재되어 있지 않더라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 이 법의 적용 대상인 주택이라고 보아야 한다. 

-무허가 건물-

관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가 건물이나, 건축허가를 받았으나 준공검사를 필하지 못한 건물도 역시 본 법의 적용을 받는 것이므로 무허가나 준공검사 미비상태의 주택에 관하여 임대차계약을 체결하여도 이법의 보호를 받게 된다. 

-미등기 건물-

주택을 건축한 사람은 공사완공 후 준공검사를 받았으나 소유권보존등기를 하지 않았더라도 그 주택의 소유권을 취득하는 것이므로 미등기주택도 이법의 적용을 받는다. 

-일부 타용도-

임차목적물이 주거용 건물과 함께ㅐ 사용되는 것인 이상 임차주택의 일부가 비주거용인 경우까지 이 법의 보호대상이 되는 바, 주택에 딸린 가기에세 소규모영업 및 공장을 하는 자도 이 법의 보호대상이 된다. 

제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다.)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.  제12조(미등기 전세에의 준용) 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다.  이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다. [전문개정 2008. 3. 21]

(2) 임대차의 존속기간

- 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 2년으로 본다. 

- 주택임대차에서 계약기간을 2년 미만으로 정하였을 경우 임대인은 2년 미만의 약정기간의 만료를 이유로 임차주택의 명도를 청구할 수는 없지만, 임차인은 2년 미만의 약정기간의 만료를 이유로 보증금의 반환청구나 경매 시 우선변제청구를 할 수 있다. 

- 임대인은 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우 그 기간 만료 시 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한것으로 본다.  다만, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 위 묵시적 갱신의 규정을 적용하지 아니한다. 

(3) 경매시 존속기간

-대항력이 없는 임차인- 

대항력이 없는 임차인은 경매개시결정 기입등기의 압류 효력 발생 자체로 임대차가 소멸되기 때문에 임차권의 존속기간과 관계없이 매수인에게 집을 인도하여야 한다. 

-대항력이 있는 임차인 - 

대항력이 있는 임차인은 배당요구를 한 경우와 하지 않는 경우로 나뉜다. 배당요구를 한 경우에는 남은 존속기간에 관계없이 배당기일에 보증금 전액을 받고 나가거나, 보증금 전액을 받을 때까지 거주 할 수 있다. 배당요구를 하지 않은 경우에는 2년의 임대차 기간을 주장하여 갱매와 상관없이 남은 존소긱간 동안 거주 할 수 있고, 묵시적 갱신 일지라도 남은 존속 기간을 주장 할 수 있다. 

제3조의 5 (경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. [전문개정 2008. 03 .21]

(4) 차임·보증금 증감청구권

약정한 차임이나 보증금은 경제사정의 변동 등 기타 사정에 의하여 증 감을 청구 할 수 있는데, 단 증액의 청구는 약정차임의 20분의 1의 금액을 초과 할 수 없으며, 증액의 청구가 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 

6) 상가건물임대차보호법 

(1) 적용범위

- 상·임·법 적용대상은 부가가치세법, 소득세법, 법인세법의 규정에 의하여 사업자등록의 대상이 되는 상가 건물의 임대차에 적용한다. 단, 대통령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용 하지 않는다. 

- 비사업용 내지는 비영업용 건물은 적용 대상이 아니다. 

- 보증금액 외에 월차임이 있는 경우에는 월차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하여 계산 한다. (보증금+월차임x100 = 적용여부기준금액)

- 부가가치세의 경우 임대차계약서 상에 "부가가치세별도"라는 기재가 있을 경우, 차임의 범위가 분명하여 차임에 포함되지 않는다. (참고 : 수원지법 2009. 04. 29 선고 2008나27056 판결), 임대차계약서 상에 부가가치세에 대한 언급이 없는 경우 부가가치세가 월차임에 포함되어 계산된다. 

(2) 대항력 및 우선변제권

- 대항력 요건은 건물의 인도와 사업자등록을 신청 하게 되면 그 다음 날부터 성립한다. 단, 경매개시 결정등기 전 까지 대항 요건을 갖추어야 하며, 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건 이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다. 

<상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우 임차인이 상가건물임대차호봅상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위한 요건> 상가건물의 임차인의 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다. 그런데 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 지접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 할 것이다. <2005다64002 배당이의>

(우선변제권) 대항요건+확정일자 (세무서장) 

(최우선변제권) 대항력 요건을 갖추고 배당요구를 한때에는 아래 기준표에 의한 최우선소액배당 실시. 

※ 1) 환산보증금 = 보증금 + 월세x100만원 

※ 2) 최우선변제금 총액은 환가대금의 1/2을 한도로 하며, 초과시 안분비례 배당한다. (2013. 12. 30 개정)

<주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 비교>

건물용도	주거용	주된용도를 구분하여 영업용인 경우
적용범위	무허가, 미등기건물 포함	사업자등록이 되는 건물
공시방법	주택인도와 주민등록	상가건물의 인도와 사업자등록
보증금범위	제한없음	제한있음
최우선변제	매각가의 1/2	매각가의 1/2
확정일자발급기관	법원, 등기소, 공증사무소, 주민자치센터	관할 세무서
보호대상	자연인(법인 일부포함)	사업자등록을 한 개인 또는 법인
계약기간	2년	1년, 최장 5년간 보장
임대료증감	연 5% (5/100)	연 9% (9/100)
보증금전환비율	14%	15%
계약해지사유	2회 이상 월차임 연체	3회 이상 월차임 연체
최우선변제	보호법 표 참고	보호법 표 참고

5) 임차권등기 명령제도

임차인의 권리를 보호하기 위한 제도의 하나로서 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차주택, 임차건물의 소재지를 관할하는 법원에 신청하여 촉탁등기가 완료되면 대항요건을 유지한 채 주거이전을 보장하기 위한 제도를 말한다 (주택임대차보호법 제3조의 3, 상가건물임대차보호법 제6조). 임차권등기명령의 신청을 할 때에는 신청의 취지 및 이유, 임대차의 목적인 주택이나 건물(임대차의 목적이 주택이나 건물의 일부분인 경우에는 그 도면을 첨부), 임차권등기의 원인이 된 사실 등을 기재하여야 하며, 신청의 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실은 이를 소명하여야 한다. 

◇ 신청요건 · 임대차가 종료된 후 보증금을 받지 못한 임차인이 신청하여야 하고, 임대차가 종료 되어야 한다. 계약기간의 몬료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료 되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기 명령을 신청할 수 있다. (기간 만료, 해지, 합법의 해지 등 종료 원인 불문) 다만, 기간 만료로 종료된 경우 임차인의 경우 1개월 전 갱신거절의 의사를 표시하여야 한다. ◇ 임차권등기신청의 첨부서류 · 임대인의 소유로 등기된 주택에 대하여는 등기부등본 · 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택에 대하여는 건축물관리대장 또는 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면 · 임대차게약의 체결사실 및 그 게약내용을 증명하기 위한 임대차계약증명서 사본 · 임차인이 신청당시에 이미 주택임대차보호법 제 3조 제 1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류  · 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차게약 체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류  · 계약종료사실을 증명할 서면 · 점유 개시일자와 주민등록 전입일자가 다른 경우 점유 개시일을 소명할 수 있는 자료 · 주민등록전입일자, 건물점유개시일자, 확정일자를 정확히 틍정할 것 · 부동산목록을 부동산등기부등본 또는 건물등기부등본과 일치시킬 것 · 별지 부동산 표시용지 - 별지로 6장을 첨부할 것 ◇ 임차권등기명령의 효력발생시기 -판결선고에 의한 경우- 임차권등기명령의 결정에 의한 임대인의 이의신청 등으로 그 재판을 판결로 선고할 경우에는 선고를 한 때 효력이 발생한다.  -결정에 의한 경우- 임차권등기명령을 결정의 방법으로 할 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지한 때에 그 효력이 발생한다.  ※ 임차권등기 후 전입한 세입자는 최우선변제 대상이 아니다.  ◇ 임차권등기명령의 배당 - 임차권등기명령 전에 대항력과 우선변제권을 갖추었으면 그 시점의 순위에 따라 배당을 받게 된다.  - 임차권등기명령에 의한 임차보증금은 자동배상 대상이고, 배당시 명도확인서는 불필요하다.  - 임차권등기 말소와 보증금반환 의무는 동시이행 관계가 아니고, 선 보증금 반환 후 임차권등기 말소의 단계로 이루어진다.

※확정일자 없는 후순위 임차인의 대위변제로 인한 권리보전 방법. 

1) 2008. 03. 20 **마을금고 근저당 50,000,000

2) 2009. 01. 15 심○○ 전입신고, 확정일자 없음. 보증금 70,000,000

3) 2011. 09. 25 ***은행 근저당 150,000,000

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저도 공부하려고 쓰는건데 쓰면서도 헷갈리고 어렵네요.  권리별 분석 요령은 너무 길어서 나누어서 포스팅 합니다.  저번 1편에 이어 오늘 2편의 경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권, 소액보증금의보호, 임차권등기명령제도등 임대차에 있어 임차인분들과 임대인분들에게 있어 필수상식들이 많이 있어 임대차 하시는 분들은 알아 두시면 상당히 도움이 되실겁니다.  어려운 단어들은 인터넷 찾아가면서라도 알아 두시면 주택 또는 상가 임대차시 아주 유용할 것이며, 한번에 너무 알려고 하지 마시고 시간을 가지고 단어 찾아가면서 하루에 조금씩 나누어서 공부하시면 좋을것 같습니다.  요즘 같은 세상에 주인믿고 그냥 임대차 하시는 분은 없을거라 믿지만 아직도 너무나도 모른채 임대차 하시는 분들이 많습니다.  특히 금액등은 계약전 철저히 고려해 큰 차이 나는 것 아니라면 조절을 해보도록 노력 하셔야 후에 피치못할 일이 생기더라도 리스크를 줄이실수 있습니다.  뿐만 아니라 경매 공부 하시는 분들은 당연히 잘 알아야 하는 파트가 아닌가 생각 됩니다.  너무 어려운것은 빼시더라도 내 상황에 맞게 내가 앞으로 대비하여야 할 것 위주로 철저히 공부하시어, 미래에 곤욕스러운 일이 없고 있더라도 대비를 하시길 바랍니다.  그리고 행여라도 경매 관련해서 일이 생길것 같으면 창피할까봐 쉬쉬 하지 마시고 당장 경매전문가에게 달려가 조언과 도움을 청하는것이 좋습니다.  일 다 터지고 나서 알아보려고 하고 수습하려고 하면 그땐 이미 늦는 경우가 99%입니다.