경매공부 - 권리별 분석 요령 4

권리별 분석 요령 4 

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7. 유치권 

1) 유치권 이란? 

타인의 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 목적물을 유치(점유)하여 채무의 변제를 간접적으로 강제하ㅐ는 인정담보 물권으로 등기 할 수 없는 물권 이다. 

※ 경매집행법원은 유치권에 관하여 신고가 있을 경우 신고 금액의 평가없이 매각물건명세서에 유치권 신고 사실만을 기재하고 경매를 진행하며, 매각물건명세서에 유치권의 금액을 기재하는 것은 필수사항이 아니다.  또한 유치권은 등기 할 수 없는 물권이라는 점과 법원에 꼭 신고해야 보호 받는 권리가 아니라는 점에 유의해야 한다. 

2) 유치권 성립요건 

(1) 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 채권이어야 한다. 

- 토지상에 공사가 중단된 건축물의 건축업자가 토지매수인에게 유치권을 주장 할 수 없다. 

- 건물의 공사대금은 건물과 견련 관계가 있지 토지와는 무관하다. 

(2) 채권 변제기가 도래 되어야 한다. 

- 채권의 변제기에 관한 약정이 없으면 점유와 함께 유치권 성립된다. 

- 채권이 소멸시효에 의하여 소멸하면 유치권도 불성립 또는 소멸하게 된다. 

(3) 유치권자의 물건 점유 

- 압류효력 발생 이전에 적법한 점유를 개시해야 한다. 

- 점유를 상실하면 유치권도 소멸하게 된다.  점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건이다. 

( 간접점유와 구분-경비업체, 직원의 상주, 시건장치로 관리 등 ) 

- 유치권은 양도양수가 가능하기 때문에 양수인이 점유 할 수 있다. 

※ 유치권은 점유로서 공시를 대신한다. 

※ 부동산담보물권법의 공시 원칙과 어긋나고, 물권은 등기의 순위에 의한 순위 확정력이 있는데 물권임에도 타 담보물권과 순위를 확정하기 어려운 문제를 안고 있다. 

- 제 삼자에게 불법 침탈된 경우 불법으로 점유를 침탈한 유치권자를 대상으로 침탈 저지를 위해 몸싸움을 한 사실이 입증되면 침탈에 의한 점유자의 유치권은 성립되지 않는다. 

※ 점유물반환청구권 및 손해배상청구가능 

- 채권자와 채무자의 공동으로 점유도 유치권은 성립된다. 

- 유치권에 기한 가처분 ( 방해예방 또는 배제청구권의 보전 ) : 점유방해금지가처분

- 임차인에 의한 점유 가능 -> 점유매개관계존재 및 점유반환청구 가능 시 

- 유치권의 양도양수 가능 

- 유치권에 의한 형식적 경매 : 유치권의 원인채권, 확정판결, 지급명령, 공정증서 요. 

(4) 유치권 발생 배제 특약이 없을 것 

① 유치권포기 및 현장명도 각서

② 유치권의 발생을 배제하는 특약 (임대차계약서의 원상회복 특약)

3) 유치권의 소멸 

(1) 일반적 소멸 : 목적물의 멸실, 토지수용, 혼동, 포기 등 

(2) 특별한 소멸 : 점유상실, 관리자 주의,의무 위반, 무단사용, 대여 등의 경우 -> 채무자의 일방적 의사표시에 의해 유치권 소멸을 청구 할 수 있음. 

※ 공사채권의 소멸시효는 3년, 공사를 한 후 3년간 채권을 행사하지 않으면 채권은 소멸시효 완성으로 소멸되어 유치권도 소멸 함. 소송을 제기하거나, 가압류를 해야 중단. 

4) 유치권의 유형 

(1) 소유자와 공사업자의 당합 허위 유치권 

사례) 공사대금업자가 경매개시 후 점유를 협박 및 협상을 통하여 이전받고 소유자와 협의(담합)하여 공사대금을 조정하고 채무 승인을 해주게 된 경우, 결국 그 순간 강제집행면탈죄와 입찰방해죄의 공범이 된다. 

(2) 주택임차인 : 유익비와 필요비는 유치권 행사가 가능하지만 판례는 거의 인정하지 않음. 단, 예외의 경우는 건물가치의 현저한 증가를 원인으로 유치권이 인정된 경우가 존재함. 

(3) 상가임차인 : 통상 임차인의 경우 임대차계약상 기간 만료 시 원상복구 조항을 두기 때문에 유치권을 부정하는 것이 판례 

(4) 개인공사업자 공사대금의 경우 공사대금의 진정성 여부와, 유치권의 조건을 만족하는지 여부를 파악. 

(5) 그 외 건물공사비 및 토지공사비 (토목공사)에 대해서는 공사대금의 진정성 여부와 유치권 성립요건을 만족하는지를 파악 

※ 법원계장은 유치권신고서가 접수 된 경우, 유치권신고가 사실인지 여부를 실질적으로 심사 할 수 있는 권한이 없어 형식적 심사로 유치권 신고를 접수한다. 

5) 유치권이 성립하지 않는 경우

(1) 건물자체로부터 발생한 채권이 아닌 경우

① 임차보증금 및 상가권리금

② 건물의 부속물 설치 

(2) 유치권이 성립하지 않는 경우 

① 사업, 점포 운영을 위해 필요한 시설을 한 경우

② 영업을 위해 내부시설과 외부시설을 공사 한 경우 

(3) 건물 채무액에 비해 과도한 유치권 금액 

(4) 경매개시 가능성을 충분히 인식하고 한 개조 공사대금 채권 

(5) 원상복구 약정이 있는 경우 

① 유치권의 발생을 배제하는 특약 -> 대출기관이 시공사업자에게 유치권을 주장하지 않겠다는 특약을 맺은 경우 (사전포기약정) 

② 필요비, 유익비 상환청구권에 기한 유치권 행사의 맹점 

③ 임차계약서양식 : 임차인의 원상복구 사항 

(6) 시효소멸한 공사대금 채권 

- 유치권 행사가 소멸시효 중단사유는 아니다.  유치권을 행사하는 중 공사대금채권 3년 시효가 지나갔다면 시효가 완성될 수 있다.  그러나 시효가 완성되어도 권리주장이 불가능하지 않다. 공사대금 채무자의 승인을 득하면 시효완성 이후에도 시효이익을 포기하는 것으로 볼 수 있기 때문이다. 

- 공사대금채권의 채무자인 경매 전 공사 발주자에게 공사대금 지급을 요청하고 지급을 승인하는 내용을 녹취하거나, 확인서면을 받으면 시효연장이 가능하다. 

" 민사소송법 제474조, 민법 제 165조 2항 - 지급명령에서 확정된 채권은 단기 소멸시효에 해당하는 것이라도 그 소멸시효가 10년으로 연장 된다. " 

(7) 채무자의 승낙없이 임대차 한 경우 

- 유치권을 주장하는 자가 유치물을 사무실이나 주거용으로 사용하면 부당이득의 대상이 된다. 

(8) 미등기 건물의 양수인의 점유가 토지 소유자에게 불법인 경우 

" 지상권과 유치권 중복 시 지상권이 없으면 유치권도 없다. " 

(9) 하도급 공사 중 일부 금원 

① 주방시설, 신발장등의 납품금액 

② 자재납품, 설계비, 단순노무자 인건비 등 

5) 입찰 전 사전조사 항목 

1) 법원기초자료 열람 : 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사보고서등  ① 매각물건명세서의 조사관 형황보고서를 참고하여 경매개시결정 당시 점유자 및 점유관계를 파악할 수 있다.  ② 유치권자의 경매개시결정 당시의 점유관계 및 임대차현황 파악이 가능하다.  2) 등기부등본 열람  ① 공사도급계약 체결 당시의 채무총액을 파악 한다.  3) 현장답사  ① 명확한 점유관계를 조사하고, 실제 채권관계를 조사 한다.  ② 점유자와 유치권자 그리고 소유자 이들의 관계를 파악한다.  4) 도급계약서  ① 공사도급계약일, 공사비지급방법, 지급시기에 대하여 확인하고, 첨부 서류를 검토한다.  ② 공사비 지급방법에서 대물변제등 약정이 있어 대물변제를 받았다면 소유권이전등기, 또는 저당권, 전세권이 설정되었을 수도 있으며, 그렇다면 유치권은 성립하지 않는다.  ※ 유치권이 다른 채권으로 전환 되었는지 확인하자-채권의 전환은 유치권불성립조건 5) 견적서 ① 견적서의 작성인을 찾아가서 작성의 진위 여부를 파악한다.  ② 만약 허위라면, 그 사실에 대하여 인감증명이 첨부된 확인서를 받아서 유치권자를 상대로 인도명령 신청을 할 수 있다.  6) 세금계산서  ① 영수증의 진위 여부를 파악 한다. 허위영수증이 많다.  ② 세금계산서의 발행인과 세무서에 확인하고, 발행인의 진정성 여부를 찾아가 확인한다.

6) 유치권 관련 죄 : 유치권 분쟁 시 활용 

예) 사기(미수) 죄: 10년이하 징역 / 2천만 원 이하 벌금  예) 위계에 의한 경매 방해죄 : 2년이하징역 / 700만 원 이하 벌금 형법 315조, (파일 07221427)  예) 사문서위조 및 행사죄 : 5년 이하 징역 / 1천만 원 이하 벌금  예) 손해배상청구 : 유치권신고액의 30%에 해당하는 금액 손해배상책임인정판례  * 유치권자는 물론 배후 조정자도 유치권에 기한 민,형사상 책임이 있다.  (추가정보)  형법 제 140조의 2(부동산강제집행효용침해)  강제집행으로 명도 또는 인도된 부동산에 침입하거나 기타 방법으로 강제집행의 효용을 해한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다. 형법 제 315조(경매·입찰의 방해)  위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금에 처한다.  형법 제 327조(강제집행면탈죄)  강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도 또는 허위의 채무를 부담하여 채권자를 해한 자는 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

7) 유치권 참고사항 

※ 유치권자의 인도명령신청  - 낙찰대금 납부 후 유치권자와 채무자(소유주)를 상대로 인도명령을 신청하게 되면 집행관이 유치권자 심문. 이때 유치권자에게 유치권이 있다면 증빙성류를 집행관에게 제출하게 되고 또 이 서류는 인도명령 신청자에게도 제출하게 된다. 인도명령 신청자에게 서류교부가 없다면 추후 관련서류 열람, 복사 신청으로 확보하여 검토하고 서류 검토 후 유치권확인청구의 소를 제기하면서 일단 사기죄로 채무자와 유치권자를 상대로 형사고소 제기한다.  - 유치권확인 판결은 유치권 성립에 관한 판결이지 유치권금액을 인정 한 것이 아니다. 이후에 명도소송을 하게 되면 금액이 들어난다.  판례) 대법선고 2005다 22688 (점유의 시기)  기입등기가 경료되어 압류효력이 발생한 이후 채무자가 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 점유를 이전 유치권을 취득하게 한 경우 -> 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 수 있는 처분행위에 해당하여, 민사집행법 제92조1항, 제 88조 4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매 절차의 매수인에게 대항 할 수 없다.  사례) 공사업자가 건축주에게 사우나의 점유물 반환청구권을 양도받아 기존 임차인을 통하여 간접 점유 하는 것으로 유치권 신고하고 컨테이너를 설치하고 경비원을 고용하여 점유한 경우 -> 법원의 " 부동산현황조서 및 점유관계조사서 " 를 근거로 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로서 유치권을 취득 하게 한 경우 , 그와 같은 점유 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분 행위에 해당하여 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매 절차의 매수인에게 대항 할 수 없다.  판례) 유치권불성립 조건 (대전고법 2002 나 5475)  건물 및 대지에 거액의 근저당권, 전세권, 가압류 등 등기가 설정 되어있는 등으로 소유자의 부동산 상태가 좋지 아니하여 경매절차개시가 예상됨을 충분히 인식하고도 수급인이 거액의 공사도급계약 및 그 후 사용, 수익 약정을 체결하여 건물의 일부를 점유 하였다면 공사를 위해 실제 비용을 투입 하였더라도 신의칙에 반하여 허용될 수 없다.  사례) 유치권불성립조건 (공사시기 확인)  진저정으로 공사한 사실 유무확인 : 건물완공 7년 후 경매진행 물건에 유치권을 신고 한 경우 -> 유치권 신고자가 공사비를 받기 위해 경매물건에 가압류를 하는 등 공사비에 관한 다툼이 있었는지 확인하고, 등기부상 채권액이 시가보다 과다한 상태에서 공사를 한것인지 살펴 볼 것이다.  진정으로 공사를 했어도 경매개시결정 후 공사 시작은 유치권 성립 불가 -> 유치권 신고내용 중 공사일자나, 도급계약서 날짜 등을 잘 분석해 경매개시결정 일자와 비교 할 것.  사례) 유치권 불성립조건 (토지 터파기)  토지에 대하여 터파기 공사 중 경매에 나온 물건은 유치권 성립이 어렵다.  사례) 유치권 불성립조건  (불법행위)  건물에 관한 유치권이 있다 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지 소유자에게 불법 행위가 되고 있는 경우 유치권으로 토지 소유자에게 대항 할 수 없다. " 지상권과 유치권 중복 시 지상권이 없으면 유치권도 없다. "  사례) 채무자와 임차인이 짜고 허위의 유치권을 신고하는 경우  - 채무자와 임차인이 짜고 허위의 유치권을 신고하는 경우가 있는데, 이런 경우 명도과정에서 형법 140조의 2 부동산 강제경매호용침해죄로 처벌 받을 수 잇다는 점과 그리고 허위 유치권자 및 그와 모의한 채무자까지 구속될 수 있다는 점을 어필하면 어렵지 않게 해결할 수 있다. 즉, 허위의 유치권신고라는 냄새가 날 때에는 형법상의 사해행위에 의한 공무집행방해죄, 동산강제집행효용침해죄, 경매·입찰 방해죄, 강제집행면탈죄 등.  - 유치권에 기한 형사고발로 가짜유치권자인지는 구별해 주지 않는다. 오히려 민사재판 즉 유치권부존재 소송의 결과가 나올 때 까지 수사가 유보되고 민사재판의 결과 가짜 유치권자로 판명 시에만 사기 또는 경매방해죄, 권리행사방해죄 등으로 기소처리 되게 된다. 반대로 민사재판상 유치권이 성립 된다면 고소, 고발인은 경우에 따라 무고혐의로 처벌받는 경우도 있다. 따라서 허위 유치권자의 형사 처벌을 원한다면 반드시 유치권 부존재 소송에서 승소한 후나 인도명령 결정을 받은 후 고소 또는 고발을 해야할 것이다.