경매공부 - 특수경매, 지분경매

특수 경매 

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1. 지분경매 

1) 지분경매란? 

하나의 부동산을 2인 이상이 공동소유 하고 있는 경우에 그 중 한 사람 또는 여러 사람의 지분에 대해 행해지는 경매를 말한다. 

민법 제263조 : 공유자는 그 지분을 처분 할 수 있고 공유물건 전부를 지분의 비율로 사용, 수익 할 수 있다.  민법 제264조 : 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경 할 수 없다.  민법 제 265조 : 공유자는 공유물의 관리에 관한 사항, 즉 목적물의 이용 및 개량을 목적으로 하는 행위는 지분의 과반수로써 결정한다.  그러나 보존행위는 지분과 관계 없이 각자가 단독으로 할 수 있다.  (*보존행위 : 물건이나 권리의 상태를 현 상태로 유지하여 감소를 방지하는 행위)  민법 제266조 1항 : 공유물의 관리비용 기타 의무(세금 등)는 공유자가 그 지분의 비율로 부담한다.

(지분물건의 유형) 상속, 부부, 친인척, 공동투자, 기타

2) 지분물건의 단점 

(1) 환금성의제약

지분경매에 참가하여 공유물을 취득했다 하더라도, 그 보존 및 처분 등에 관하여는 민법상의 공유관계에 관한 규정을 적용 받게 되어 공유물을 매매하고자 할 때 공유자 잔원이 응해 주어야만 매매를 할 수 있다. 

(2) 개발성의 제약 

자기 지분만의 거래는 자유로이 할 수 있지만, 개발을 하고자 할 때에는 전체 공유자의 동의를 얻어야 가능하기 때문에 사용·수익에 제한이 따르게 된다. 

(3) 명도가 어렵다. 

임차인은 대부분 건물 전체에 대하여 임차를 한 경우로 과반수 이하 지분 매수자는 단독으로 임차인을 내보낼 수 없다.

3) 지분물건의 해법

(1) 최선의 방법 "협의" 

건물의 지분을 매수한 경우 다른 지분권자에 되팔던지 다른 사람의 지분을 되사는 방법이 있다. 

(2) 소송을 통한 강제경매 신청

공유자가 해당 부동산을 점유하고 있다면 공유자를 상대로 부당이득 반환청구 소송을 제기하고, 판결문으로 강제경매를 신청 할 수 있다. 이때 매수인은 경매를 통해 본인 지분에 대하여 해당하는 투자금을 회수하거나, 공유자 우선매수권을 행사해 나머지 지분을 취득 할 수 있다. 

(3) 소송을 통한 형식적 경매 신청 

공유자간에 협의가 불가능 할 경우, 타 공유자를 상대로 공유물분할청구 소송을 제기하면 법원은 형식적 경매를 통한 현금분할을 하게 되는데 이때 매수인은 경매 배당을 통해 본인의 투자금액을 회수 하거나, 경매에 직접 참여해 낙찰을 받을 수 있다. 

<공유물분할청구소송 절차>

① 다른 지분권자에게 경매로 지분을 취득한 소유주라는 사실, 본인 소유 지분에 의한 비율대로 사용코자 한다는 취지와 본인의 지분에 대한 사용을 전제로 출입을 방해하지 말 것과 본인 지분 건물 분에 대한 명도를 정식으로 요구한다는 취지로 내용증명을 월별로 몇 차례 걸쳐 발송. (내용증명을 발송하는 것은 추후 현 소유자를 상대로 소송을 제기했을 때 매수인이 선의적이고 상대방이 악의적이라는 사실을 입증하기 위한 것이다) 

② 현 사용자가 출입을 방해는 것에 대하여 제3자와 동행하여 이를 확인해 둔다. 

③ 다른 지분권자에게 매수한 지분을 인수토록 하든지, 상대방의 지분을 양도해 주도록 제안 한다. 

④ 어느 한 가지도 선택하지 않는 경우 법원에 이 건물을 타인에게 매각하고 대금을 지분별로 나누는 소송을 제기. 

※ 이 경우 공유자우선매수권은 인정되지 않는다는 점을 주의해야 한다.  또한 형식적 경매는 등기상의 권리가 말소되지 않고 인수 될 수 있다는 점을 주의해야 한다. 따라서 형식적 경매에 있어서는 관할 법원에 말소 여부를 확인하고 참여해야 한다. 최근에는 형식적 경매 임에도 일부 법원은 등기상 부담을 말소 해 주기도 한다. 

4) 지분물건의 유형별 해법 

(1) 점유자가 공유자 중 한 사람인 경우 

① 점유자가 채무자라면 매수인은 보존행위로서 채무자를 상대로 인도명령을 신청 할 수 있다.  매수인이 취득한 지분의 비율은 과반수 충족을 필수 조건으로 하지 않는다.  채무자뿐만 아니라 다른 지분권자 역시 소수 지분에 의해서 점유 할 수 있게 되므로, 낙찰자는 보존행위로서 인도명령을 신청 할 수 있다.  그러나 매수지분이 과반수 미만이면 보존행위 외에는 다른 공유지분권자와의 협의 없이는 온전한 소유권을 행사하기 어렵다. 

② 점유하고 있는 공유자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있다. 

③ 매수인이 취득한 지분이 과반수 이상이라면 관리행위로서 점유자를 상대로 인도명령을 신청 할 수 있고, 매수인이 취득한 지분이 과반수 미만이고 점유자가 채무자가 아닌 다른 공유지분권자라면 인도명령을 신청 할 수 없다. 

(2) 점유자가 임차인인 경우 

① 과반수 이하의 지분권자와 계약한 임차인( 공유자3명 각1/3지분 : 갑. 을. 병 ) 

- 공유물의 관리행위로 적법한 임대차계약은 과반수 이상, 즉 갑.을.병 중 2인 이상의 동의를 거쳐 임대차계약을 체결한 경우에만 해당되고, 주임법상 대항력과 우선변제권이 인정되어 동의하지 않은 다른 지분권자에 대하여도 그 권리를 주장 할 수 있다. 

- 과반수 미만과 임대차계약을 체결 하였다면 임차인의 권리를 보장받지 못하게 된다. 

- 소수지분권자와의 임대차계약은 적법한 관리행위에 해당되지 못하여 타지분권자 ( 과반수 이상의 지분권자 및 과반수미만지분권자 )가 무효임을 주장하여 주택 명도를 요구하면 주택을 인도해 주어야 하고 이에 응하지 않으면 강제집행 대상자가 된다. 

- 과반수 미만과 임대차계약을 체결한 후 임차 주택이 경매가 진행 된다면, 과반수지분권자와 계약이 아닌 관계로 주임법 적용대상이 아니기 때문에 별도의 채권 가압류 등을 통하여 다른 일반채권자와 동순위로 안분배당을 받게 되어 채권의 손실을 가져 올 수 밖에 없다. 

- 만약 임대차계약체결 지분권자가 아닌 타 지분권자의 경매로 매각되는 경우, 임차인은 일반채권자로서도 배당절차에 참여조차 할 수 없다. 

② 과반수 이상의 지분권자와 계약한 임차인 경우

과반수이상과 계약을 체결한 임차인이라도 지분경매 절차에서 매수인의 지분이 과반수 이상이라면 매수인에게 인수되지만, 대항력이 없는 임차인은 인도명령신청 대상자가 된다. 

③ 대항력이 있는 임차인의 보증금 

매각절차에서 받은 배당금이 있는 경우에는 그 배당금액을 제외한 금액을 인수하게 되는데 낙찰자는 자기 지분만큼만 책임지면 된다. 

※ 만약 선순위 임차인이 보증금 반환을 요구 할 때 지분권자와 협의가 안되면 낙찰자가 선 지급 후 보증금을 대위 행사 할 수 있고, 대위 청구에 불응시 판결을 얻어 강제경매로 가면 될 것이다.