경매공부 - 특수경매, 집합건물의 경매

특수경매, 집합건물의 경매 

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2. 집합건물의 경매 

1) 집합건물 이란? 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용대상인 건물을 말한다.  집합건물은 동법률의 적용대상인 1동의 건물 중 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물을 말한다.  오피스, 아파트형공장, 오피스텔, 아파트, 연립주택, 대세대주택 등 다양하다. 

제1조 (건물의 구분소유)  1동의 건물 중 구조상 구분된 여러개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.  [ 전문개정 2010. 03. 31 ] 제20조 (전유부분과 대지사용권의 일체성)  ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.  ② 구분소유자는 그가 가지는 전유부부과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.  다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.  ③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.  ④ 제2항 단서의 경우에는 제3조 제3항을 준용한다.  [ 전문개정 2010. 03. 31 ]

2) 대지사용권

(1) 대지사용권

대지사용권이란 집합건물의 구분소유자가 건물의 전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 갖는 권리를 말한다. 대지사용권은 이론적으로 소유권, 지상권, 임차권, 전세권, 무상사용권( 시영 아파트의 경우)이 모두 가능하지만 이런 토지이용권 위에 집합건물을 짓는 일은 사실상 존재하지 않는다. 

(2) 대지권(垈地權) 

- 건물과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권을 대지권이라고 한다. 즉 대지사용권이 건물 전유부분의 종된 권리가 된 경우이다. 분리처분규약이 존재하지 않으면 구분소유자가 대지사용권을 취득하는 때에 당연히 대지권이 되는 것이고 반드시 분리처분금지 규약이 있어야 대지권이 되는 것은 아니다. 또한 대지권의 성립은 대지권등기와는 무관하다. 즉 '대지권의 목적인 토지의 표시'란이나 '대지권표시'란에 아무런 기재가 없는 경우에도 대지권은 성립할 수 있는 것이다. 

- 대지권은 구분건물에 대한 소유권과 대지사용권이 어느 시점에서든지 동일인에게 1회만 동시에 존재하면 그 시점에서 대지권이 성립하고 그 이후에는 대지권이 구분건물에 대한 종된 권리로서 구분건물의 처분에 따라 함께 이전된다. 

- 대지권은 성립시기는 집합건물의 구분행위만 있으면 대지권이 성립하는 것으로 본다. 

<판례> "분양 사업자가 주택건설사업계획을 승인받아 분양하는 시점에 수분양자들이 대지사용권을 취득한다." 

(3) 대지권등기 

① '대지권의 목적인 토지의 표시'란의 기재

등기절차상 '대지권의 목적인 토지의 표시'란에 기재가 이뤄지기 위해서는 분리처분 가능규약이 없는 상태에서 대지권의 등기를 신청한 경우에만 가능하다. 

② '대지권의 표시'란의 기재

'대지권의 표시'란에 기재가 이뤄지기 위해서는 각 구분소유자가 대지에 대하여 갖는 대지사용권의 지분비율이 각 전유부분의 면적비율과 일치해야만 가능하다. 다만 실체법과 등기절차법은 구별되는 것이므로 대지권으로 성립한 이상 그 비율이 일치하지 않음으로써 대지권등기가 이뤄지지 않았다고 하더라도 구분건물의 경매 시에는 대지권까지 함께 평가하여 경매에 부쳐야 한다. 

3) 대지권미등기

(1) 대지권 미등기란? 

대지권이 처음부터 없는 경우(사유지, 국유지에 건축 한 경우)와 달리 대지권은 있으나 지적 정리 등 단순히 절차 미비로 전유부분에 대한 소유권 이전등기만 되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기가 상당기간 지체되는 경우를 말한다. 

(2) 대지권의 미등기 사유 

① 아파트의 경우 - 대지의 분, 합필 및 환지절차의 지연

② 각 세대의 지분비율 결정의 지연

③ 건설업체의 내부사정 

④ 타 분양자의 분양대금 완납 지연 등 

(3) 대지권이 미등기 상태에서 대지지분이 감정평가가 있는 경우 

단순한 절차 미비로 대지지분이 미등기인 상태로 보아도 무방한 물건으로 낙찰 후 매각대금을 납부하면 소유권 취득에는 문제가 없는 경우이다. 다만, 차후 대지지분의 소유권이전 등기시 매수인은 경매 당시의 소유자명의로 대위등기한 후 자신에게 이전등기를 해야 하기 때문에 추가비용이 발생 할 수 있다. 

(판례) 저당권설정 당시에 소유자가 대지사용권을 취득하고 있었으나, 대지권등기만을 경료하지 않고 있어 집합건물의 전유부분에만 저당권설정등기가 경료된 경우에는 분리처분가능규약이 존재하는 등 특별한 사정이 없는 한 저당권의 효력이 대지사용권에 미친다. (대판-1995년) (판례) 대지지분이 재건축 조합에 신탁되어 있는 상태에서 조합원의 채권자가 대지지분에 대해 조합을 제3채무자로 하여 소유권이전등기 청구권을 가압류 가처분하여 대지권이 미등기인 경우에도 매수인은 온전히 대지권을 취득 할 수 있다. (대법원 2006. 03. 10 2004다742)

(4) 대지지분 감정 상태에서 분양대금 미납 

분양자가 대상 부동산을 수분양자에게 분양했으나 그 대금이 완납되지 않은 상태에서 수분양자에게 전유부분에 대한 소유권이전등기를 해주고 대지지분에 대한 소유권이전등기나 대지권변경등기는 지적정리 후 해주기로 한 상태에서 전유부분에 대한 경매가 진행 되고 그에 따라 제3자가 경락을 받은 경우, 경락인은 수분양자가 분양대금을 완납한 경우는 물론, 분양대금을 완납하지 못한 경우라도 대지사용권은 취득하게 되어 분양자에게 대지지분에 관한 소유권이전등기를 마쳐줄 것을 구할 수 있다. 그러나 분양자는 이에 대하여 분양대금 미지급을 이유로 한 동시이행 항변을 하게 된다. 

대지권미등기 사유가 분양대금을 미납한 경우라면 매수인의 구분소유권이 매도청구 대상은 아니지만 대지권을 위한 추가 부담을 해야 하는 상황이 발생하게 된다.  매각물건이 감정평가 되었다고 해서 무조건 암심해서는 안된다. 

(5) 경락자 대책 

① 입찰참여자는 '대지권미등기'의 문구가 있으면 반드시 대지권도 감정평가가 되었는지를 법원의 감정평가서를 통해 확인해야 한다. 

② 다만 감정평가가 되어있지 않은 경우라도 최저 입찰가가 한없이 떨어진 경우라면 입찰을 검토해도 좋을 것이다. 즉 대지사용료를 지불하는 비용 이상으로 가격이 떨어진 경우라면 굳이 입찰을 기피할 이유가 없는 것이다. 토지 소유자의 입장에서도 토지의 사용이 제한되기 때문에 시가보다 저렴한 가격으로 매도할 것을 희망할 수도 있으므로 그 때 그 토지의 지분을 매수해도 된다. 

4) 대지권 없음 

"대지권없음"의 표시는 대지지분이 아예 없는 집합건물을 맑한다. 이런 경우는 토지에 근저당이나 가압류가 설정된 상태에서 집합건물이 지어지게 되고, 그 후 대지권등기 전에 설정된 그저당권자가 토지에 대하여 임의경매를 신청하여 제 3자가 토지를 낙찰 받게 된 경우로 건물전체의 대지권이 없어지게 된다. 

5) 토지별도등기

(1) 토지별도등기란? 

토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻이다. 토지가 대지권으로 정리되기 전에 토지에 대해 저당권이나 가압류, 지상권등이 설정된 상태에서 대지권등기가 되면서 집합건물의 등기 표제부 대지권 표시 란에 "토지별도등기 있음"을 공시하는 등기를 말한다. 

① 토지별도등기는 공동주택 (아파트, 다세대주택, 연립주택)에서 발생한다. 

보통 공동주택은 건물과 토지의 등기부등본이 따로 구성되어 있지 않고 건물등기부등본 하나로만 되어 있는 것이 원칙이다. 이는 공동주택은 건물과 토지를 따로 분리 처분할 수 없다는 규정 때문이다. 

② 건설회사로부터 최초 분양자에게 소유권이 넘어오는 소유권 보존등기보다 앞서 토지에 대한 근저당이 설정되어 있는 경우이다.  이것은 당초 건설회사(소유주)가 토지를 담보로 하여 돈을 빌려 쓴 것인데, 원칙은 건설회사가 공동주택을 지은 다음 저당을 풀고 각 세대별로 토지등기를 해줘야 하나 그전에 경매로 나온 것이다. 

③ 토지가 세대별로 (지분)등기가 되어 있다면 보존등기일 보다 앞선 근저당권도 매각 후에 소멸되는데 지분등기가 안되었을 경우에 나중에 지분등기 될 때 근저당 금액이 토지비율만큼씩 매수자(경낙자)에게 인수된다. 

④ 토지별도등기를 인수한다면 "토지(대지권)에 저당권을 인수 할 것을 조건으로 경매한다"는 특별매각조건을 붙이게 된다. 만약 이런 절차없이 경매를 진행하게 되었다면 낙찰 불허가. 항고 사유가 되게 된다.  일반적으로 토지별도등기가 있는 물건을 경매 할 시에는 토지의 저당권자에게 채권신고를 하게하고 배당에 참가시켜 경매대상이 된 구분건물의 대지권 비율만큼에 해당하는 금액을 배당하여 주고 당해 구분건물의 대지권에 상응하는 토지저당권을 일부 말소시키는 것으로 처리한다. 말소내용은 보통 "저당권변경/지분포기"로 표시한다. 

⑤ 「토지별도등기있음」 이런 물건은 일반인들은 응찰을 꺼린다. 

경매기록상에 토지에 대한 저당권을 인수한다는 특별매각 조건이 있는지, 토지의 저당권자가 채권신고를 하였는지 확인 한 후 이런 특별매각 조건이 없고 토지 저당권자의 채권신고와 법원 감정평가서를 확인하여 토지와 건물이 같이 평가되어 있다면 경매에 임해도 좋을 것이다. (법원감정평가서상에 건물만 평가되었거나, 토지별도등기를 인수한다는 특별매각조건이 있다면 입찰에 참여하지 않는 편이 낫다.) 

(2) 토지별도등기 물건의 배당주의 

토지별도등기의 건물은 배당 시 토지와 건물의 평가비율로 안분하여 나눈후 토지는 토지저당권자에게 전부 배당 된다. 

토지별도등기 물건 중 선순위 임차인이 있는 경우 매수인의 인수 문제가 발생 할 수 있으므로 입찰 전 배당표 작성을 통해 인수 금액을 확인해 봐야한다.