경매공부 - 관리비와 공과금의 처리

관리비와 공과금의 처리 

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1. 관리비 

1) 밀린 관리비 정산 

경매물건의 밀린 관리비는 경락 후 명도 시 종종 분쟁이 되는 것이 사실이다.  그러나 관리비 분쟁은 대법원판결(2001. 09. 22, 2006. 06. 29)을 기점으로 매수인은 공유부분의 원금만 내면 되는 것으로 정리 됐다. 

① 공용부분은 매수인 부담 : 1차 대법원판결 (2001년)

- 전유부분 : 전기료, 수도료, 하수도료, 급탕비, 난방비, 수신료 등. 

- 공용부분 : 청소비, 오물수거료, 소독비, 승강기유지비, 공용난방비, 수선유지비, 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료 등 

② 공용부분은 원금만 매수인이 부담 : 2차 대법원 판결 (2006년) 

※ 관리비채권의 소멸시효 : 관리비채권의 소멸시효는 3년이다. 

똑똑한 관리단은 아마도 가압류를 해 놓을 것이다. 가압류는 소멸시효 중단 효과가 있기 때문이다. 

사례) 대형단지 관리비율 (전유 약 60%, 공용 약 40%), 소형단지 (전유 약 40%, 공용 약 60%) 

2) 관리사무소의 입주 방해 

① 단전, 단수를 하는 경우 

관리소에서 밀린 관리비를 이유로 단전, 단수조치 하는 것은 불법행위, 불법행위 (업무방해죄나 공갈죄등으로 형사고소 대상이고, 임료상당의 손해배상을 통고 한다. ) 

② 채무자, 점유자가 이사를 못 가게 하는 경우 (엘리베이터를 못쓰게) 이삿짐 반출을 막는 경우의 최선의 방법은 시간이 다소 걸리더라도 강제 집행이 최선이다. 

(판례) 집합건물의 관리단 등 관리 주체의 위법한 단전, 단수 조치 및 엘리베이터 운행정지 조치등 불법적인 사용방해 행위로 인하여 건물을 사용, 수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 그 기간동안 발생한 관리비 채무를 부담하지 않는다고 보아야 한다. (대법 2006. 06. 29  2004다 3598,3604)

3) 관리비 대납 시 다시 돌려받기 

조기 입주 및 빠른 명도를 위하여 전체 관리비를 대납하고 후에 돌려받으려면, 먼저 대납시 관리단에게 불가피성에 따른 납부임을 증거로 남겨야 한다. 그 후 부당이득반환청구를 하면 된다. 

2. 공과금 

1) 밀린 공과금은 매수인이 부담하지 않는다. 

① 전기요금 

(판례) 한국전력공사의 전기공급규정에 구수용가에서 신수용가로 체납전기 요금을 승계하도록 규정이 되어 있다 하더라도 이는 공사 내부의 업무처리지침을 정한데 불과 할 뿐 국민에 대하여 일반적인 구속력을 갖는 법규로서의 효력은 없고, 수용가가 위 규정에 동의하여 계약의 내용으로된  경우에만 효력이 생긴다. (대법 1992. 12. 24  92다 1669 )

② 수도요금 

서울시수도조례 제 30조 1항 : 건물 또는 토지의 매매 등으로 수도사용자등이 변경되는 경우에 신수도사용자와 기존 수도사용자 등은 수도요금을 정산하여 신규 수도사용자가 납부 하여야 한다.  다만, 경매 또는 공매처분에 따라 명의가 변경된 경우에는 그러하지 아니하다. 

③도시가스 

법원경매로 취득한 물건의 경우 소유권 이전일 이전 사용자의 체납요금은 변경된 가스 사용자에게 승계되지 않는다.