부동산에서 대출은 땔수 없는 사이 입니다. 2017년 부동산 시장도 정책도 매우 중요하지만 대출 규제가 어떤면에선 더욱 중요한 상황들이 올때도 있겠습니다. 오늘 LTV와 DTI 에 대해서 잘 모르시는 분들도 쉽게 알수 있도록 설명해보고 계산방법도 알아 보겠습니다. 사실상 몇 일전 국민은행에서 DSR을 도입하였는데요. DSR을 알기전에 LTV와 DTI를 이해하고 넘어가면 좋을것같아 LTV, DTI에 대한 간단한 설명부터 하도록 하겠습니다. 특히 DTI 소득대비 최대대출 가능 금액 계산법도 한번 알아보도록 하겠습니다.
LTV
LTV(Loan To Value Ratio)는 주택 가격 대비 대출 비율로 은행들이 주택을 담보로 대출을 할 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말하는 것입니다. 집을 담보로 은행에서 대출을 일으킬 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말하는 것 입니다.
예) LTV가 50%이면 시가 2억 원의 집을 보유했을 때 그 주택의 담보를 가치로 하여 최대 1억원을 대출 받을 수 있다는 말 입니다.
LTV계산법은 DTI계산법에 비해선 쉽습니다.
2억원(주택가치) X 50% (LTV비율) = 1억원
하지만 이것은 이론일뿐이지 이것을 토대로 소액보증금이나 차주의 소득등 여러가지 상황을 따이저 총 대출금이 산정 된다고 생각하시면 되겠습니다. 보통 이론적으로 하는 계산보다는 대출 금액이 조금 더 적다고 생각하시면 됩니다.
DTI
DTI (Devt to Income)는 우리 말로 총부채상환비율을 의미 합니다. 보통은 부동산 등 담보를 기준으로 대출 금액을 산정 했지만 DTI는 소득으로 대출금을 산정하는 방식으로 총소득에서 해당 대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비중을 나타냅니다. 즉, 금융기관이 대출금을 산정할때 대출자의 상환능력을 총급여소득을 감안해 대출한도를 정하는 기존의 주택담보대출보다 좀 더 엄격한 기준을 적용한 제도 입니다. DTI 계산법은 쉬우나 LTV 계산법 보다는 약간 복잡합니다. 계산을 시작하기 전에 원리금이라는 단어에 대해서 아셔야 합니다. 원리금은 원금+이자라고 쉽게 생각하시면 되겠습니다.
예를 들어 보곘습니다.
예) DTI = 60%, 연총소득 3천만 원 일때
30,000,000원(연 총소득) X 60%(DTI) = 18,000,000원
즉 자신의 연소득이 3천만원일 경우 DTI를 60%로 제한했을 때 연간 원리금의 상환액이 1천 8백만원을 넘어서면 안된다는 것입니다. 만약 지금 이조건에 10년 만기의 대출을 일으키면 대출의 규모가 10년만기 총원리금 1억8천만 원을 넘어서면 안되는 것입니다.
DTI비율을 나타내는 계산은 방금 공식에서 얻은 연원리금/연총소득을 해주시면 됩니다.
18,000,000원 (연원리금) / 30,000,000 (연소득) = 60% 만약 연원리금은 1천 8백만 원인데 내 연소득이 2천 8백만 원 이면 180,000,000 / 28,000,000 = 64% 정도가 되어 4%가 넘어서게 되어 원리금의 규모를 60%에 맞게 축소하여야 하는 것입니다.
앞서 말했듯이 1천8백만 원은 대출원금과 이자를 합한 원리금으로 내 소득대비 총 대출 원금을 알고자 하실 수 있는데요. 그 계산법도 알려 드리겠습니다. 위와 동일한 조건으로 예를 들어 보도록 하겠습니다.
예) DTI = 60%, 연총소득 3천만 원, 10년 만기, 금리 2.5% 일때 최대 대출 원금은?
연원리금 18,000,000원에 원금은 14,400,000원이며 대출 이자는 3,600,000입니다.
-계산법-
연소득 X DTI비율 = 연원리금 상환액
연원리금 상환액 / (1/상환연수+이율/100) = 대출원금
위 공식을 이용하여 계산해 보도록 하겠습니다.
30,000,000 X 60% = 18,000,000
18,000,000 / (1/10+2.5/100) = 144,000,000
위의 공식대로 생각해보면 당연히 금리가 커지면 원금이 줄어들 것이며 상환연수가 길어지면 원금이 높아 지는것을 확인 할수 있습니다. 이해가 잘 되시는지 모르겠네요. DTI 계산법 을 포스팅한 이유는 위에서 말했듯이 작년 말부터 도입된 대출게조로 인해 DSR이라는 다른 더욱 강한 제도가 도입될 예정이였는데요. 실제로 몇 일전부터 국민은행에서 DSR 제도를 도입하여 실행하였기에 앞으로 다른 은행들도 모두 도입될것 같기 때문에 미리 LTV 와 DTI를 알고나서 DSR을 알고자하는게 좋을것 같았기 때문입니다. 다음에는 DSR에 대하여 잘 알아보고 유의해야될점등을 포스팅 해보도록 하겠습니다.
