옥탑방도 주택임대차보호법 적용 대상일까요?

옥탑방 주택임대차보호법 적용?

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다들 어린 시절 친구 옥탑방에 놀러가 고기구워 먹어본 추억 하나쯤 있으시지요~? 어떤면에선 젊은 시절 로망이라고 할수도 있는 옥탑방, 임대차보호법에 적용이 되는지 한번 알아보도록 하겠습니다. 

보통 옥탑방은 다가구주택이나 빌딩등의 옥상에 옥탑을 지어 직접 거주하거나 임대를 하는 경우가 있는데요.  주인이 직접 거주한다면야 별로 문제될게 없지만 전세나 월세를 주게 된 경우 임차인이 대항력을 갖췄을 경우 (전입신고+확정일자) 임차인이 주택임대차보호법 대상이 되는지가 문제인데요. 

뭐가 문제인가 하면 사실상 옥탑방 자체가 불법건축물일수가 있기에 당 건물이 경매로 넘어갔을 경우 임차인이 대항력을 행사 또는 소액보증금 최우선변제권등 주택임대차보호법의 안의 테두리에 들 수 있을지에 대한 부분을 대법원 판례의 예로 알아 보도록 하겠습니다. 

주택임대차보호법 제2조에는 『이 법은 주거용 건물(이하 "주택" 이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다』라고 규정되어 있으며 '그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다' 라고 명시되어 있습니다. 법 조문에는 옥탑방에 대한 특별한 규정이 없습니다. 

따라서 대법원의 관련 판례를 한번 살펴 보도록 하겠습니다. 

대법원 판례  2007. 06. 21 선고 2004다26133 전원합의체 판결   「주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.」

결론적으로 불법건축물인지 무허가 건물 및 미등기 건물인지 구별치 아니하고 주택임대차보호법의 적용대상으로 보호를 받을 수 있습니다. 단, 계약체결 당시 건물의 구조가 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 합니다. 

관련 판례를 살펴 보겠습니다. 

대법원 판례 1986. 01. 21 선고 85다카1367 판결 「주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 주택임대차보호법이 적용되려면 임대차계약체결 당시 건물의 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 한다.」 대법원 판례 1987. 08. 25 선고 87다카793 판결  「구 주택임대차보호법(1981. 03. 05. 법률 제3379호) 제2조가 정하는 주거용 건물인지의 여부는 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 가려져야 하고 또한 한 건물의 비주거용 부분과 주거용 부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용 부분에 관하여 위 법이 적용되느냐의 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정하여야 한다.」

옥탑방이어도 임대차계약시 건물의 구조가 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있으면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다는걸 알았는데요.  하지만 옥탑방일 경우 거의 다가구 주택일 확률이 크기에 혹시 모를 일에 대비하여 현실적으로 쉽진 않지만 계약전 동의를 얻어 전입세대 열람등의 방법을 통해 선순위 임차이의 숫자와 보증금의 합계를 정확하게 알아보셔야 최우선변제권에 해당되더라도 혹시 모를 사고를 대비하시는것이 소중한 보증금을 지킬수 있는 방법중 하나입니다.  그리고 아직도 이사할때 전입신고 + 확정일자 안받으시는분은 없으시겠지요?