경매공부 - 권리별 분석 요령 1

권리별 분석 요령 1

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1. 가압류

1) 의의

가압류라 함은 금전채권 또는 금전으로 환산이 가능한 청구권을 가지고 있는 채권자 입장에서 장래 채무자가 재산 빼돌리기로 강제집행이 불가능 하거나 곤란하게 될 경우를 대비하여 미리 채무자의 재산을 압류하여 장래 강제집행에 대비하는 절차를 말한다. 즉 가압류는 강제집행을 하기 위한 채무(집행)권원을 얻기 위하여 본안소송을 하기 전에 채무자의 부동산 등에 대하여 보전처분을 미리 하여 두는 절차이다. 

따라서 가압류권자는 바로 경매를 신청 할 수는 없고 피보전채권에 관한 소송절차 등을 통하여 확정 된 집행권원을 받아 강제경매를 신청 할 수 있다. 

민법에서 물권은 채권에 우선하게 되는데, 민사집행법의 적용을 받게 되는 경매에서는 물권이 채권에 우선한다는 그 논리가 깨지는 경우가 가압류의 권리분석에서 볼 수 가 있다. 

선순위의 가압류는 경매실무에서 말소기준권리로 작용을 한다. 따라서 가압류등기는 경매실무에서 무조건 말소라고 보면 된다. 

2) 가압류의 배당순위

가압류 권자는 등기부에 가압류를 설정하여도 채권자의 지위에 있게 된다.  따라서, 가압류 권자는 물권자에 주어지는 우선변제권이 없으며, 채권자 평등주의를 적용받게 되어 가압류 등기 후의 권리자들과는 평등한 공동순위를 인정받게 되고, 가압류는 배당절차에서도 단독배당이 아닌 안분배당(비례배당 또는 비율배당)을 받게 된다. 

그리고 가압류권자는 본안 판결이 확정되기 전의 위치에 있는 자 이므로 안분 배당한 금액을 즉시 지급 받을 수 없고, 법원에서는 직권으로 공탁을 하며, 가압류권자가 본안판결에서 승소하여야 공탁된 안분 배당금을 지급 받게 된다. 

3) 전소유자 가압류

가압류의 처분금지적 효력에 의해 현 소유자의 채권자와 상관없이 우선배당(안분배당이 아님)을 받고 소멸하는 것이 원칙이다. 그러나 전소유자에 대한 가압류가 소멸되지 않고 인수가 되는 경우가 있다. 

단, 이때는 매각물건 명세서의 비고란에 매수인의 인수여부를 기입하게 된다는 점을 기억하고 입찰 참가자는 전 소유자 가압류가 있는 경우에는 확인 한 후 참여해야 한다. 

2. 가등기 

1) 의의

- 가등기는 장래의 물권변동을 일어나게 할 청구권을 보전하기 위한 청구권보전을 위한 가등기와 채권담보라는 경제적 목적을 달성하기 위한 가등기의 형식인 담보가등기로 구분. 

① 소유권이전 청구권 가등기 : 잔금 지급 후 등기할 수 없는 사정, 혹은 계약금 지급 후 잔금지급전

② 담보가등기 : 변제기 내에 채무를 변제하지 못하는 경우, 채무자 소유의 부동산으로 변제하기 위해 실시하는 담보물권적 가등기. 청산 절차 거쳐 소유권이전 가능. 우선변제권 있으나 대항력 없으므로 경매로 소멸. 

-담보가등기는 말소기준권리보다 후순위인 경우에는 말소가 되며, 선순위의 담보가등기는 말소기준 권리로 작용. 따라서, 담보가등기는 경매실무에서 선순위, 후순위의 구별없이 무조건 말소가 된다. (말소기준권리) 

※ 가등기가 청구권보전가등기인지 담보가등기인지의 확인은 법원경매정보에 문건송닭내역을 참고하여 파악하면 도움이 된다. 선순위가등기권자가 배당요구를 하지 않았다면 소유권이전청구권가등기일 가능성이 높다. 

2) 가등기의 유효기간(소멸시효)

- 가등기가 보전하는 청구권은 채권적 청구권이므로 이는 행사 할 수 있는 때인 매매예약완결일로부터 10년의 시효 완성으로 소멸, 이에 따라 선순위 가등기 일지라도 설정 이후 10년이 지났다면 매수인은 소유권에 기한 방해배제청구로서 그 가등기권리자에게 본등기 청구권의 소멸시효를 주장하여 가등기 말소를 구할 수 있다. 

- 가등기의 소멸시효는 10년이지만 당사자간 약정이 있다면 시효 기간은 적용 받지 않고, 가등기권리자가 목적부동산을 인도 받아 점유하고 잇는 경우 소유권이전청구권은 소멸시효가 진행하지 않는다. 

3. 가처분 

1) 의의

-가처분은 다툼이 있는 대상을 현 상태대로 보전하기 위하여 법원에 임시 보관시키는 것을 의미, 즉 특정물에 대한 각종 청구권을 가지는 채권자가 장래의 집행보전을 위하여 현재의 상태대로 현상을 고정 유지할 필요가 있을때 채무자의 재산은닉, 제3자에게 양도 등의 처분을 금지시키고 그 보관에 필요한 조치를 해 두는 보전처분을 말한다. 

※부동산에 관한 것으로는 처분금지가처분과 점유이전금지가처분이 대표적인 가처분이다. (토지건물의 인도청구권이 피보전권리, 본안은 인도청구 소송)

2) 부동산관련 가처분 유형

- 가처분은 말소기준권리보다 선순위이면 인수, 후순위이면 말소가 되는 것이 원칙. 그러나 건물철거의 목적을 위한 가처분과, 토지인도청구를 위해서 건물에 설정한 가처분은 그 성립순위에 관계없이 무조건 매수자에게 인수가 된다. 건물만 경매가 신청되었으나 토지 소유자가 건물에 대하여 토지인도 및 건물철거청구권을 피보전권리로 하는 토지 및 건물철거청구권 가처분등기를 하였다면 이 가처분등기는 말소기준 전후를 불문하고 낙찰자의 인수사항이 된다. 

- 또한, 진정한 권리에 관한 소유권분쟁 소송제기 전에 소송원고가 처분금지가처분을 경료 시킨 경우 가 가처분은 당해 물건의 경매 시에 말소 및 인수 여부와 무관하게 가처분을 원인으로 한 본안판결의 결과에 따라서 원고승소 판결이 날 경우에 제3자는 권리를 상실할 수도 있다. 

3) 가처분의 후순위의 임차인 

-가처분 등기보다 후순위 임차권자는 소유권에 대한 처분금지가처분등기에 기한 본안판결로 소유권을 이전받은 새로운 소유자에게는 대항력이 없다. 즉 선순위 가처분에 대하여 현행 주택임대차보호법 하에서는 임차권의 대항력이 없다. 

다만 권리관계가 등재되어 있다 하더라도 가처분등기의 설정이 임차인의 대항력을 갖춘 이후에 경료된 경우에 가처분등기 보다 선순위의 임차인은 주택임대차 보호법의 보호를 받게 되므로, 당해 사건의 본안판결에 의한 새로운 소유자에 대하여 임차인의 대항력이 인정되는 예외적인 경우가 있다. 

4. 전세권

1)의의

- 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 따라 이를 사용, 수익하고, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 보다 전세금의 우선변제를 받는 용익물권의 일종이다. 

- 전세권은 말소기준권리 보다 선순위는 인수, 후순위는 말소가 된다. 다만, 최선순위 담보물권(저당권)보다 선순위인 전세권은 낙찰이 되더라도 배당요구를 하지 않았다면 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다. 

- 전세권이 비록 최선순위이더라도 배당요구를 하게 되면 매각으로 소멸하게 되고, 소멸하게 되면 당연히 법원의 배당으로부터 전세금을 우선 변제 받게 된다. 

2) 전세권이 말소기준등기가 되는 경우

-전세권은 단독주택인 경우 건물 일부에 대한 전세권만으로는 건물전부를 경매를 신청 할 수 없으며 건물전체를 위한 전세권이어야 가능하고 전세권등기를 한 전세권자의 순위가 당해 목적물에 성립하는 권리 중에서 가장 선순위의 권리이고, 당해 부동산에 대하여 배당요구 신청을 한 전세권자나, 경매를 신청한 채권자인 경우에 전세권이 말소기준권리가 된다. 

(사례 1)   *등기권리순위 : 전세권-근저당권 <근저당권자의 경매신청경우> 전세권자가 임의경매 신청 채권자가 아니므로 근저당권이 말소기준권리가 된다. 이때, 전세권자가 배당요구를 했다면 당연 소멸, 배당요구를 하지 않았다면 인수조건이 된다.  <전세권자가 경매신청 한 경우> 건물전체의 전세권이거나, 집합건물이라면 전세권이 말소기준권리가 되고, 전세권은 소멸된다.  (사례 2) *등기권리순위 : 전세권-임차인-근저당권 <전세권자의 강제경매신청> 건물전체가 아닌 일부에 설정된 전세권의 경매신청은 집합건물이 아닌 단독주택의 일부에 대한 전세권임을 알 수 있고, 때문에 임의경매 신청은 불가능 하고, 다만 집주인에 대한 전세금 반환청구 소송을 통한 판결문 등의 집행권원에 의해 강제경매를 신청해야 한다. 전세권자가 강제경매 신청을 하게 되면, 전세권은 배당으로 소멸되고, 근저당권보다 앞선 임차인은 인수조건이 된다.

3) 전세권의 소멸과 인수

-후순위 전세권은 경매절차에서 전세금을 배당 받든 받지 못하든, 존속기간의 도래와 상관없이 무조건 소멸하게 된다. 

-선순위 전세권은 존속기간의 만료와 상관없이 항상 매수인이 인수를 원칙으로 한다. 존속기간이 남아있는 경우라면 존속기간이 끝날 때 까지 명도가 불가능 하고, 존속기간이 지난 경우라도 전세권이 법정 갱신 된 것으로 보아 잔여존속 기한이 1년으로 의제 되게 된다. 이 경우 매수인은 전세권자에게 소멸을 통고 할 수 있고 소멸 통고 후 6개월이 경과 하면 전세권은 소멸하게 된다. 

-선순위 전세권은 인수가 원칙이나, 실무에서 소멸하는 경우가 있는데, 선순위 전세권자가 경매를 신청 한 경우와 배당요구를 한 경우이다. 

<선순위 전세권자가 보증금이 1억원인데 매각대금은 8천만원이라면 어떻게 될까~?> 선순위 전세권자가 경매신청 채권자이거나 배당요구를 한 상태라면, 선순위전세권은 매각으로 소멸되게 되는데, 이때 변제받지 못한 전세금은 무담보채권으로 남게 되고 전세권자는 전세권설정자의 다른 재산에 강제집행을 통하여 채권을 회수 해야 한다.

5. 임차권

1) 임차권의 의의

-임대차게약에 의한 임차인이 임차물을 사용 수익하는 권리를 말한다. 

-임차권은 타인의 물건을 사용 수익하는 권리로서 실질적 목적물을 지배하는 물권적 성격이 있다. 그러나 민법은 임차권을 임대인에 대한 사용 수익의 청구권으로서의 채권으로 법률구성을 하고 있어 지상권, 전세권등과 같은 물권과는 구별된다. 

-임차권은 그 본질이 채권이므로 대항력이 없어서 임대차 도중에 임대인이 목적물을 제3자에게 양도 하면 임차인은 양수인에 대하여 그의 임차권을 주장 할 수 없음이 원칙이다. 

2) 대항력 

(1) 의의

대항력이란 임차주택이 양도 및 경매 등에 의해 주택 소유권에 변동이 생기더라도 존속기간을 보장 받으며 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리를 말한다. 

※ 경매에서 "대항력 있다"의 의미는 매수인이 보증금을 내줄 때 까지 거주할 수 있는 권리이지만, 매각대금에서 보증금을 배당받을 권리는 아니다. 

(2) 대항력 취득 요건

주택의 인도와 주민등록은 대항력의 취득요건 일뿐 아니라 존속요건 이기도 하다. 따라서 주택의 주민등록을 마치면 다음날(익일)부터 대항력의 효력이 발생하게 된다. 그러나 주임법 제3조 1항의 임차인은 일반 임대차에서의 규정이지 경매나 공매에도 적용되는 임차인이 아니다. 일반매매는 대항력 요건을 갖추면 대항력이 충족되지만, 경매 또는 공매에서는 대항력이 있으려면 대항력 기산일이 말소기준등기보다 빨라야 한다. 

(3) 대항력의 효력 발생 시기 

- 주택인도와 전입이 같은 날은 그 익일부터, 서로 다른 날은 늦은 날짜의 익일부터 대항력의 효력이 발생하게 된다. 

- 경매에서의 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 1항의 대항요건을 갖추어야 한다. 더불어, 경매절차에서 매수인에게 대항하기 위해서는 대항력 취득시 분만 아니라 매각대금 납부 시까지 대항요건을 계속 존속유지해야한다. 

- 우선변제나 최우선변제를 위해서는 대항력 요건을 배당요구종기일까지 유지하면 된다. 

(4) 세대합가와 임차권의 양도 양수 계약

① 세대합가

분리되어 있던 세대원 중 일부가 전입하여 2세대가 1세대로 합가하는 경우를 말하는데, 세대주가 나중에 전입하는 경우 등본 상 세대 전입일은 세대주 전입일을 기준으로 등재되나, 대항력 발생기준일은 원래 거주하던 가족의 전입일이 기준이 된다.  반대로 먼저 접입하여 거주하던 세대주가 세대분리하여 전출한 경우, 남은 세대가 계속 주민등록 유지하며 거주할 경우에는 원 세대주의 대항력발생 기준일이 적용된다.

② 대항력 있는 임차권의 양도양수

임차인이 대항력을 갖춘 후 주인이 새로이 근저당을 설정하게 되면, 임대차 계약 만료 후 새로운 임차인을 구하는 것이 어려워지므로, 새로운 임차인이 전 임차인의 대항력을 양수 받을 수 있도록 계약서를 작성하는 것이 중요하다. 새로운 계약서 작성 시 주인의 동의를 받아 전 임대차계야긍ㄹ 양도양수 받는 것임을 명확히 하여야 새로운 확정일자를 받을 때 담당 공무원이 확정 일자부에 임차권의 양도라는 사실을 기재하게 된다. 전 임차인의 지위를 양수하는 자는 14일 이내에 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 한다. 

(5) 공부상의 표시와 주민등록의 불일치 

-단독주택의 경우 건축물관리대장이나 등기부등본 상 지번과 주민등록상의 지번이 일치하지 않는 경우 대항력이 인전되지 않는다. 만약, 건축물 관리대장과 주민등록은 동일하고 등기부등본과 다른 경우라면 대항력이 인정 된다. 왜냐하면 등기부상의 지번과 건축물대장의 지번은 틀린 경우 건축물 대장을 기준으로 등기부의 지번을 수정 하게 되기 때문이다. 

- 단독 다가구 주택의 경우는 전유부분의 표시 없이 지번만으로도 대항력이 인정 되지만, 공동주택의 경우에는 지번 외에 동, 호수까지 기재해야만 한다. 계약서의 기재 사항중 동, 호수를 누락한 경우 주택은 주민등록으로 인정 될 수 있지만, 공동주택의 경우에는 동, 호수를 누락하거나, 다르게 기재한 경우 대항력을 인정받을 수 없다. 또한, 상가의 경우에도 사업자 등록의 첨부서류가 되기 때ㅑ문에 대장상의 표시와 일치해야만 한다. 

3) 우선변제권 

(1) 우선변제권이란? 

경매 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 말하는 것으로, 임대차보호법상 임차인의 우선변제권은 임차인이 확정일자를 받은 경우 해당 임차주택이 경,공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다. 

(2) 요견과 효력발생시기

-우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 상태에서 배당요구를 해야 한다. 대항요건 먼저 갖추고 확정일자 받으면 확정일자를 받은 날, 대항요건을 갖추기 이전에 확정일자를 받으면 대항요건을 갖춘 다음날 발생하게 된다. 

※해외영주권자 및 외국인의 전입신고

① 전입신고 : 해당구청 혹은 출입국관리소

② 확정일자 : 등기소

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너무 길어서 권리별 분석 요령은 좀 나뉘어서 쓰도록 하겠습니다.  ^^