세종시 아파트 2017년 상반기 분위기

오늘이 5월 1일인데요. 지금까지 2017년 상반기 세종시 아파트 분위기에 대하여 말씀 드리려 합니다. 세종시 아파트 전세와 세종시 아파트 월세 그리고 세종시 아파트 매매와 세종시 아파트 분양권 시장에 대해 전체적으로 제가 느낀 분위기를 말씀 드리도록 하겠습니다. 

일단 작년 검찰 조사 광풍이 지나간 세종시는 작년 가을까지는 부동산거리에 정말 개미새끼 한마리 보이지 않았고 그게 올 초까지도 이어졌다 생각하는데요. 4월 부터는 분위기가 살짝 올라오는거 같았고, 특히 세종시 내부적으로는 5월 대선 이후 부동산 시장이 좋아 질거라는 기대심리가 올라와있는 중입니다. 

작년 검찰 조사에다가, 11월3일 부동산규제정책이 발표되고 난 후의 세종시는 그야말로 전체적인 부동산 시장이 죽어있었습니다.  그와중에 작년 4-1 반곡동 분양들은 또 대박이 나기도 했었구요.  저번 주에 있었던 3-3 세종 힐스테이트 리버파크도 성황리에 분양을 마쳤습니다. 

올 4월, 예전 세종시 분양시장의 핵심이었던 2-2 새롬동의 대규모 입주가 있었고 현재 진행 중 인데요. 7000가구가 넘는 대규모 입주라 1월부터 가격이 내려간 전,월세 시장이 4월 중순에는 정말 더이상 내려갈수 없는 바닥 수준으로 시세가 하락 했습니다. 

세종시는 예전에도 규모가 컸던 입주시장은 지금과 비슷했었고, 세종시 뿐만 아니라 예전 다른 지역의 신도시들도 마찬가지로 겪는 신도시 전통의 진통이 아닌가 생각이 듭니다. 하지만 예전과는 조금 다른게 정책규제에다 대출 규제가 맞물리고 지방 아파트 미분양분이 일정 수준을 넘어섰고 부동산 공포론이 도는 시점이라 다들 더욱 걱정이 되지 않았나 싶습니다.  

게다가 4월 입주라 학생 자녀를 둔 가정은 대부분 놓쳤을거란 생각이 들고, 워낙 대규모라 전월세 물건은 발에 치이다 못해 임차인과 임대인의 갑을 지위가 바뀐듯한 현상까지 생겼습니다. 

임대인은 어떻게든 임차인을 받고 싶어하고, 임차인은 좀 더 좋은 집과 좋은 가격을 골라 들어가는 시장이 되버린 것이죠. 

4월 초중순경 24평대의 경우 전세가가 7~8천 까지 떨어졌습니다.  지금도 8천대의 물건이 간혹 보입니다. 하지만 이 가격은 말그대로 최저가 시세이지 실 시세는 이것보다는 조금 더 높습니다. 

특히 일부 물건을 제외, 융자금 비율이 80%가 넘어설 수 있어 조심하셔야 합니다. 월세도 뭐 지금 500/45 짜리 물건도 많이 보입니다. 

본격 입주가 시작된 지금 시점에서는 초저렴했던 물건들은 싹 다 빠진 상황이며, 낚시 매물이 현재 많이 보이니 조심하셔야겠습니다. 

새롬동 대규모 입주와 3생활권 보람동과 소담동 일부 입주가 맞물려 서로 다투듯 전/월세 시장 시세 하락이 이어졌는데요.  그 타격을 가장 먼저 받은 곳은 1-1생활권의 고운동이었고 후에 종촌동, 아름동까지 시세하락이 이어졌습니다. 

마지막까지 버텼던 곳이 1-4생활권의 도담동과 2-3 한솔동 첫마을의 1단지 3단지었으나, 3월 중순경부터는 도담동의 일부 아파트들과 한솔동 1,3단지 모두 전/월세 시세가 하락했습니다.  

상황이 이렇다 보니 매매가도 약간의 하락이 있었고, 특히 마지막 분양권의 급매물을 찾으시는 분들이 많았습니다.  하지만 세종시 분양권을 이해하셔야 할것 중 중요한 하나는 세종시 아파트 분양시 공무원 물량이 엄청 많다는 것입니다.  작년 검찰조사 사건으로 많이 알다시피 공무원 물량은 분양권 계약 후 3년 시점에서 거래가 가능 하기에, 정말 급한 상황이 아닌 이상 현재 나올 매물은 없습니다. 

상황이 이렇다 보니 전/월세 시장과는 달리 분양권 매매 시장은 정말 하늘 높은 줄 모르고 프리미엄이 오르기만 합니다. 

작년 가을까지만 해도 이정도로 오를것이란 생각은 그 누구도 하기 힘들었을거라 생각 합니다. 

하지만 이러한 상황 자체가 정상적은 아니라고 보여집니다. 

어쨋든 전/월세 가격이 너무 하락 하다 보니 당연히 급매물이 나올수 있는데요. 사실 많이 나오진 않지만 가끔 나와도 바로 거래가 되기 때문에 일반 투자자분이 급매물을 잡기에는 무리가 있는 상황입니다. 

분양권 매물 자체가 많이 없는 편입니다. 

분양권 매물이 왜 별로 없는 것인지, 그리고 세종시 아파트 시장의 비정상적인 행보와, 세종시 아파트 시장의 장기적 시점에 관해서는 글이 너무 길어지니 다음 포스팅에 이어서 하도록 하겠습니다.