전세권설정과 확정일자

전세권설정과 확정일자에 대해 말해보려 합니다.  이 두개를 구분 짓는 것은 알고자 하는 분이 조금의 상식이 없는 한 참 설명하기가 애매한 부분들이 있습니다.  일반 주택 임대차에서 요즘 전세권 설정을 할 일은 거의 없겠지만, 일전에 있었던 일을 예로 들어 이야기 해보고자 합니다. 일단 전세권설정과 확정일자에 대해 간단히 비교하겠습니다. 

일반 주택을 예로들어 주택 임대차시 보증금이 비교적 높은 전세를 얻게 될경우 전세권 설정을 할지 확정일자를 받을지 선택 하셔야 합니다.  보통은 전입신고 + 확정일자 이나 전세권 설정을 하시는 경우도 있긴 합니다. 

전세권설정이나 확정일자나 둘 다 내 소중한 보증금을 지키기 위한 수단입니다. 하지만 서로의 장,단점이 존재하니 조금 알아 두시는게 좋겠습니다. 

일단 전세권설정은 임대인 즉 집주인 동의 없이는 불가 합니다. 그리고 전세보증금의 0.2%정도의 비용이 발생하게 됩니다.  하지만 확정일자는 집주인의 동의가 필요 없고 가격도 600원으로 매우 저렴합니다. 

전세권설정을 해두면 계약기간 중 내가 다른 곳으로 전입하게 되거나 할 경우 전전세를 집주인 동의 없이 할 수 있습니다.  확정일자는 집주인 동의 없이 전전세를 놓을수 없으며, 다른곳으로의 전입시 확정일자의 효력을 잃게 되니 주의가 필요 합니다. 

전세시 가장 문제가 되는게 계약기간이 만료 되는데도 불구하고 전세 보증금을 집주인으로부터 어떠한 사정에 의하여 돌려 받지 못하는 경우 입니다. 이런 경우 전세권 설정을 해뒀을시 판결없이 바로 강제경매를 신청할 수 있습니다. 확정일자의 경우에는 임차권등기명령에 의한 임차권 등기설정을 하시고 보증금 반환 소송을 통하여 경매를 진행 하실 수 있습니다. 확정일자의 경우 임차권 등기설정을 안하시고 다른 곳으로의 전입신고를 할 경우 확정일자의 효력을 잃게 되니 주의를 하셔야 합니다. 

해당 주택이 경매로 넘어갔을시 전세권설정의 경우 전세권 순위에 의한 배당을 받고, 확정일자의 경우 배당요구를 하셔야 합니다. 또 한가지 중요한게 전세권설정시 주택 건물 범위안에서만 배당을 받을 수 있으나, 확정일자는 주택 + 토지 범위안에서 배당받을수 있다는 차이점이 있습니다. 

중복되는것도 많으나 서로의 장,단점이 있기에 사실 두개 다 해놓으면 더 좋긴 합니다. 하지만 비용발생등의 이유가 있고 집주인의 동의가 필요하니 전세권설정시 잘 생각해 보시기 바랍니다.  

또하나 기억 하셔야 하는게 전세권설정만 해놓을시에는 소액보증금최우선변제권에 해당하지 않습니다. 

---

일전에 하나의 매물이 있었습니다. 전세보증금은 1억5천이었으며, 융자금 5천만원이 껴있는 매물이었습니다. 해당 매물의 kb시세는 4억원 정도 였으므로 전세보증금 + 융자금 했을경우 50%정도 비율이었으므로 융자 껴있는 매물 치고는 비교적 안전하다고 볼 수 있는 매물 이었습니다. 

(여기서 잠깐 짚고 넘어가야 하는게 다양한 이유에의해 전세들어 사는것은 100% 안전한 것은 없습니다.  비교적 가장 안전한 것은 무융자 주택 임차시 가장 안전하다고 볼 수 있으며, 융자금이 조금이라도 있으면 배당순위에 의해 집주인이 크게 사업하고 파산했을 경우 문제가 생길 요지가 있습니다. 임금채권3개월이 배당1순위라는 것을 기억하세요, 조세채권도 마찬가지입니다. 다) 

이 집을 마음에 들어한 임차인분께서는 전세권 설정을 하셔야겠다고 합니다.  여기서 중요한게 전세권 설정이나 확정일자나 제일 중요한 만약의 경매시 '후순위권자'보다 먼저 배당 받을 수 있는 순위권 보전을 하고자하는 의미가 있습니다.  따라서 전세권 설정이든 확정일자든 후순위권자보다 먼저 배당받을 수 있는 것이지 둘 다 '선순위권자'보다 먼저 배당 받을수 있다는 뜻은 아닙니다. 

따라서 이 경우 선순위인 은행의 근저당권설정이 있으므로 확정일자를 받든, 전세권설정을 하든 사실상 등기부상에는 똑같은 2순위라는 것입니다.  하지만 임차인분은 이것을 잘 몰라 전세권설정을 받을시 은행보다도 먼저 우선순위를 부여 받을것이라고 잘 못 알고 계신 경우였습니다.  이 경우 소액보증금에 해당하는 임차인이 아닐시 은행보다 절대 먼저 우선순위를 부여 받을순 없습니다. 

하지만 잘 못 알고 계신 상황에서 전세권설정을 요구하시는 경우이고 제가 봤을땐 집주인의 동의를 얻더라도 그 설정비용으로 차라리 전세보증보험을 가입하는게 훨씬 나은 선택이라고 말씀드렸습니다. 물론 그건 싫다고 하셔서 계약은 성사 되지 않았습니다. 

여러분이라면 이런 경우 어떻게 하시겠습니까~? 

솔직히 저는 요즘은 일반주택 임대차시 전세권설정이 필요하다고 보지는 않습니다. 확정일자+전입이면 충분하다고 생각합니다.  물론 사정상 전입신고를 못하거나 또는 오피스텔등으로의 임대차시 전입이 안될 경우에는 적극적으로 전세권설정을 하시는게 좋겠습니다. 외에도 다가구 주택으로의 임대차등등 전세권설정이 필요한 경우도 있습니다. 

하지만 일반 주택임대차시에는 전입+확정일자를 최우선으로 생각하시고 절대 잊지 마시기 바랍니다. 

다음 포스팅은 이 포스팅과 같은 맥락에 있는 집주인으로부터 보증금을 돌려 받지 못하는 경우에 대해서 포스팅 해보도록 하겠습니다.